Q: 서울 아파트 경매 낙찰가율이 89.3%로 떨어졌는데, 이 숫자 하나로 “시장이 식었다”고 말해도 될까?
한눈에 보기: 아니다. 지지옥션 집계를 인용한 아시아경제 보도(2026.9.19)에 따르면, 9월 셋째 주 서울 아파트 낙찰가율은 89.3%(전주 94.8%)로 3주 연속 100%를 밑돌았다. 다만 같은 주에도 광진·잠실 대형·고가 쪽은 83%대에 그친 반면, 15억 미만 중저가는 100%를 넘는 낙찰이 나왔고, 분당·영통·동탄 등 경기 반도체벨트는 120%대 낙찰이 이어졌다. 평균은 “한 방향”이 아니라 가액대·입지별로 갈라진 결과다. 가격→수익부터 나눠 보고, 그다음에 물건·출구를 보라.
[가격] 먼저 볼 것은 평균이 아니라 가액대다
낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 100%보다 낮으면 “감정가보다 싸게 낙찰됐다”는 뜻이지, 그 가격이 당장 싸다는 뜻은 아닙니다.
이번 주 서울 아파트 경매는 보도 기준으로 10건이 진행됐습니다. 그런데 안을 열어보면 온도가 한쪽으로만 가지 않습니다. 광진 구의 파크르네빌 전용 207㎡는 감정가 17억2000만원짜리가 한 번 유찰된 뒤 83.72%(14억3990만원)에 낙찰됐고, 송파 잠실 파크인-수도 감정 17억1000만원에서 83.62%(14억2990만원)에 그쳤습니다. 반면 보도에서 15억 미만으로 묶은 송파 풍납 대아 85㎡에는 응찰자가 11명이나 붙었고, 104.2%(8억9999만원)에 주인이 정해졌습니다.
그래서 “서울 89.3%”라는 한 줄만 보고 입찰가를 쓰면 헷갈립니다. 같은 평균 안에 83%대와 104%대가 같이 들어 있으니까요. 입찰 전에 할 일은 평균을 외우는 게 아니라, 내가 보는 물건이 고가·대형인지 중저가인지부터 가늠하는 일입니다.
[수익] 낙찰가율이 낮다고 남는 돈이 커지지는 않는다
고가 물건이 83%대에 낙찰됐다고 해서 수익이 자동으로 커지지는 않습니다. 남는 돈을 보려면 낙찰가에 취득·법무비, 명도·수리, 금융비용까지 더한 총투입을 다시 적고, 매도·전세·월세 중 어떤 출구가 현실적인지 옆에 붙여 봐야 합니다. 경락잔금의 LTV·DSR·방공제 이야기는 별도 글에서 다뤘으니 여기서는 시장 온도만 보겠습니다. 다만 고가일수록 대출과 세금이 수익을 깎는 경우가 많으니, 한도와 세 부담은 금융사·세무로 확인하는 편이 안전합니다.
중저가가 104%나 120%대에 붙는 구간도 조심스럽습니다. 감정가보다 비싸게 샀다는 뜻이지, 싸게 샀다는 뜻이 아닙니다. 시세나 임대가 그 프리미엄을 받아 주지 않으면 숫자상으로는 손해입니다. 그래서 이 글에서는 확인되지 않은 수익률을 넣지 않습니다. 물건마다 실거래와 임대 호가를 본 뒤에야 “남는가”를 말할 수 있습니다.
[물건] 사람이 몰리는 곳과 식는 곳이 갈라진다
보도를 따라가면 패턴은 비교적 분명합니다. 서울 고가·대형은 유찰 뒤에야 감정가보다 낮게 낙찰되는 사례가 보였고, 서울 중저가에는 응찰이 몰려 감정가를 넘는 낙찰이 나왔습니다. 경기 쪽에서는 분당 봇들마을이 134.9%, 수원 영통 진흥이 127.8%, 용인 기흥 파크뷰가 125.3%, 동탄 반도유보라 아이비파크가 122.3%에 낙찰되며 반도체벨트 일대가 두드러졌고, 경기 전체 낙찰가율도 96.7%로 전주보다 9.1%P 올랐습니다.
서울 평균 응찰자 수가 5.8명으로 전주보다 늘었다는 점도 참고는 됩니다. 다만 더 중요한 건 그 사람들이 어디에 몰렸는지입니다. 물건만 볼 때도 “서울인가”보다 가액대, 평형, 직주근접이나 산업벨트 같은 입지를 먼저 보는 편이 낫습니다.
[출구] 싸게 받아도, 비싸게 받아도 결국 ‘다음에 누가 받아 주느냐’다
가격과 수익을 본 뒤에는 출구를 봐야 합니다. 고가·대형은 낙찰가율이 낮아도 다음에 사줄 사람이나 전세 수요가 얇으면 팔리거나 임대가 안 붙습니다. 중저가나 벨트 쪽은 낙찰가가 감정가를 넘어도 실수요·임대 수요가 있으면 출구 시나리오가 현실적일 수 있습니다. 어느 쪽이든 명도와 잔금 일정을 비용으로 빼놓지 않으면 계산이 빗나갑니다.
“낙찰가율이 89.3%니까 지금이 싸다”는 출구 전략이 아닙니다. 누가, 얼마에, 언제 받아 줄지를 적어야 출구입니다.
[최종 판단]
서울 평균 낙찰가율 하나만 보고 시장을 단정한 뒤 입찰가를 정하지 마세요. 고가·중저가·벨트 중 어느 쪽에 서는 물건인지를 정한 다음, 가격→수익→출구를 표로 맞춰 보는 편이 낫습니다.
한 줄: 89.3%는 경고등이라기보다 온도가 갈라진 결과입니다. 싸 보이는 고가와 비싸게 붙는 중저가를 같은 전략으로 사지 마세요.
관련: 고가 vs 중저가 양극화 · 경락잔금 LTV·DSR·방공제 · 유찰·최저매각가