한눈에 보기
- 서울 집값은 87주째 오르는데(10월 5일 기준), 9월 한 달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 94.7%로 1년 7개월 만에 가장 낮았습니다.
- 추석 뒤 10월 초에는 시세보다 수억 원 낮게 시작하는 아파트가 법원에 나왔습니다.
- 디에이치자이개포는 시세보다 4억7000만원, 목동7단지는 2억5000만원 낮게 출발했습니다.
- 반대로 마포·서초 일부 단지는 시작가가 시세와 비슷하거나 더 높았습니다.
- 봐야 할 숫자는 '몇 번 유찰됐나'가 아니라 '지금 시세보다 얼마나 싼가'입니다.
숫자부터 보겠습니다. 지지옥션이 10월 7일 발표한 9월 경매동향보고서에 따르면, 9월 한 달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 94.7%로 8월(97.0%)보다 2.3%포인트 내려갔습니다. 2025년 2월(91.8%) 이후 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준입니다.
이 글 제목의 89.3%는 그보다 먼저 나온 9월 셋째 주 한 주치 숫자로, 전주보다 5.5%포인트 내려간 값이었습니다. 집값은 반대로 움직였습니다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 10월 첫째 주(10월 5일 기준)에도 0.12% 올라 87주 연속 상승했습니다.
집값은 오르는데 경매 가격은 오히려 내려간 겁니다. 그렇다면 경매로 싸게 살 수 있을까요? 결론부터 말하면 "물건마다 다르다"입니다. 시세보다 확실히 낮게 시작하는 집도 있고, 경매인데도 비싼 집도 있습니다.
9월 한 달 숫자: 평균 94.7% 안에 두 갈래
9월 월간 숫자를 표로 정리했습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율, 낙찰률은 경매에 나온 물건 중 실제로 팔린 비율입니다.
| 구분 | 9월 | 8월 | 쉽게 말하면 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 낙찰가율 | 94.7% | 97.0% | 감정가 100원짜리가 평균 94.7원에 팔린 셈 |
| 서울 아파트 낙찰률 | 35.3% | 37.1% | 경매에 나온 10건 중 3~4건만 주인을 찾았다는 뜻 |
| 서울 평균 응찰자 수 | 5.4명 | 5.2명 | 한 건에 몰린 사람 수는 오히려 늘었다 |
| 경기 아파트 낙찰가율 | 88.8% | 89.8% | 외곽은 부진, 안양 동안·수원 영통 등은 강세 |
| 인천 아파트 낙찰가율 | 81.1% | 79.1% | 80%대 회복 |
| 전국 아파트 낙찰가율 | 85.9% | 84.7% | 4개월 만에 반등 |
※ 지지옥션 2026년 9월 경매동향보고서(2026.10.7 발표, 한국경제·연합뉴스 보도) 기준입니다. 경기·인천·전국의 8월 숫자는 보도된 9월 숫자와 전월 대비 변동 폭으로 계산했습니다.
평균을 끌어내린 건 초고가 대형 아파트입니다. 성동구 성수동 트리마제 전용 152㎡는 두 번 유찰된 뒤 감정가 73억9000만원의 79%인 58억7379만원에 팔렸습니다. 여의도 삼부 전용 146㎡도 두 번 유찰된 뒤 감정가 50억8300만원의 79%인 40억2200만원에 낙찰됐습니다. 지지옥션은 세제 개편안 발표 뒤 세 부담 걱정으로 고가 아파트 매수세가 줄었다고 봤습니다.
반대로 중저가 지역은 감정가를 넘겼습니다. 강북구가 109.6%로 서울 25개 구 중 가장 높았고, 노원구 107.4%, 구로구 106.3%, 도봉구 103.1% 순이었습니다. 같은 서울인데 한쪽은 감정가의 79%에 팔리고, 다른 쪽은 구 평균이 110%에 가깝습니다.
Q. 주간 89.3%와 월간 94.7%, 어느 숫자를 봐야 하나요?
흐름은 월간 숫자로 보는 게 낫습니다. 주간 숫자는 그 주에 팔린 몇 건만으로 계산해서, 고가 아파트 한두 건이 낮게 팔리면 크게 출렁입니다. 다만 월간 숫자도 서울 전체 평균일 뿐입니다. 내가 보는 단지가 트리마제 쪽인지, 강북·노원 쪽인지에 따라 기대할 수 있는 가격이 완전히 다릅니다.
집값은 오르는데 경매가 식은 이유, 대출 규제가 어떤 영향을 줬는지는 서울 집값은 오르는데 경매는 왜 식었나에서 이어서 볼 수 있습니다.
가격: 감정가 말고 지금 시세와 비교하세요
Q. 낙찰가율 89.3%면 시세보다 10% 싸게 산다는 뜻인가요?
아닙니다. 낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 감정가는 법원이 경매 전에 매긴 집값인데, 몇 달 전 가격이라 지금 시세와 다를 수 있습니다.
예를 들어보겠습니다(예시, 실제 물건 아님). 감정가 10억원인 집이 89.3%에 팔리면 낙찰가는 8억9300만원입니다. 그 사이 시세가 12억원으로 올랐다면 시세보다 25% 넘게 싼 셈입니다. 반대로 시세가 8억원으로 내렸다면 오히려 비싸게 산 겁니다.
그래서 이번 추석 뒤 물건은 KB시세(KB국민은행이 내는 아파트 참고 시세)와 비교해 보는 게 맞습니다. 파이낸셜뉴스가 정리한 수치를 표로 옮기면 이렇습니다.
| 단지(전용면적) | 입찰일 | 최저입찰가 | KB시세 일반가 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 디에이치자이개포(76.77㎡) | 10월 1일, 신건 | 30억3000만원 | 35억원 | 약 13% 낮음 |
| 목동신시가지7단지(59.39㎡) | 10월 7일 | 17억5000만원 | 20억원 | 약 12.5% 낮음 |
| 개봉동 두산(84.96㎡) | 10월 7일, 신건 | 6억4500만원 | 7억6500만원 | 약 16% 낮음 |
| 중계동 동진·신안(134.74㎡) | 1회 유찰 | 10억8000만원 | 15억원 | 약 28% 낮음 |
| 마포더클래시(59.97㎡) | 10월 6일, 신건 | 22억3000만원 | 22억2500만원 | 비슷함 |
| 서초교대이편한세상(84.97㎡) | 10월 6일 | 34억6100만원 | 30억원 | 약 15% 높음 |
※ '차이'는 기사 속 최저입찰가와 KB시세로 계산한 값입니다. 최저입찰가는 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액, 신건은 한 번도 유찰되지 않은 첫 경매를 뜻합니다.
※ 표의 입찰일은 기사(2026.9.25) 기준 일정이며 10월 8일 현재 모두 지났습니다. 실제 결과를 보는 방법은 아래 「Q. 표에 나온 단지들, 실제로 얼마에 팔렸나요?」에 정리했습니다.
Q. 낙찰가율과 시세 대비 할인율은 어떻게 다른가요?
둘 다 퍼센트라 헷갈리기 쉽지만, 나누는 기준이 다릅니다. 낙찰가율은 감정가로 나누고, 시세 대비 할인율은 지금 시세로 나눕니다.
| 구분 | 낙찰가율 | 시세 대비 할인율 |
|---|---|---|
| 계산식 | 낙찰가 ÷ 감정가 × 100 | (현재 시세 − 낙찰가) ÷ 현재 시세 × 100 |
| 기준이 되는 값 | 감정가(법원이 경매 전에 매긴 값) | 지금 시세(KB시세, 최근 실거래가) |
| 언제 쓰나 | 시장 분위기, 경쟁이 얼마나 센지 볼 때 | 내가 실제로 얼마나 싸게 사는지 볼 때 |
| 어디서 보나 | 지지옥션 같은 경매 통계, 법원경매정보 매각 결과 | 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세 |
숫자로 한번 보겠습니다. 아래는 계산 방법을 보여 주려는 가상 예시이고 실제 물건이 아닙니다. 세 집 모두 낙찰가율은 똑같이 95%입니다.
| 가상 예시 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 현재 시세 | 시세 대비 할인율 |
|---|---|---|---|---|---|
| A: 감정 뒤 값이 오른 집 | 10억원 | 9억5000만원 | 95% | 12억원 | 약 21% 싸다 |
| B: 감정 뒤 값이 그대로인 집 | 10억원 | 9억5000만원 | 95% | 10억원 | 5% 싸다 |
| C: 감정 뒤 값이 내린 집 | 10억원 | 9억5000만원 | 95% | 9억원 | 약 6% 비싸다 |
낙찰가율이 같아도 결과는 정반대가 될 수 있습니다. 그래서 9월 서울 평균 94.7%라는 숫자는 시장 온도계로 쓰고, 입찰가를 정할 때는 시세 대비 할인율을 직접 계산해야 합니다. 위 단지 표의 「차이」 칸이 바로 최저입찰가 기준 시세 대비 할인율입니다. 실제로 낙찰되면 낙찰가가 최저가보다 올라가니, 그만큼 할인율은 줄어듭니다.
수익: 시작가와 시세 차이가 전부 내 몫은 아닙니다
Q. 시세보다 4억 싸게 시작하면 4억을 버는 건가요?
그렇게 계산하면 안 됩니다. 이유는 두 가지입니다.
첫째, 최저입찰가는 출발선일 뿐입니다. 인기 단지는 여러 명이 경쟁하면서 낙찰가가 올라갑니다. 9월 셋째 주 서울 아파트 경매에는 한 건에 평균 5.8명이 몰렸습니다.
둘째, 낙찰 뒤에 드는 돈이 있습니다. 실제 할인 폭은 이렇게 계산합니다.
진짜 할인 = 현재 시세 − (낙찰가 + 아래 비용)
- 취득세: 집을 살 때 내는 세금. 주택 수와 가격에 따라 달라집니다.
- 명도비: 살고 있는 사람을 내보내는 데 드는 비용과 시간
- 체납 관리비: 전 소유자가 안 낸 관리비 중 낙찰자가 떠안는 부분
- 대출 이자: 경락잔금대출(낙찰 잔금을 치르기 위한 대출) 이자
- 수리비: 경매 집은 입찰 전에 내부를 못 보는 경우가 많습니다.
금액은 물건마다 크게 다르니, 입찰 전에 항목별로 직접 뽑아 보셔야 합니다.
물건: 개포·목동·중계, 싼 이유가 서로 다릅니다
Q. 신건은 비싸고 유찰된 물건은 싸다던데요?
이번 목록은 그 공식이 안 맞는다는 걸 보여줍니다.
디에이치자이개포 전용 76.77㎡는 신건인데도 KB시세보다 4억7000만원 낮게 시작했습니다. 감정한 뒤 집값이 올라서 감정가가 시세를 못 따라간 경우입니다. 10월 1일 서울중앙지방법원 입찰 일정이었습니다.
목동신시가지7단지 전용 59.39㎡는 KB시세보다 2억5000만원 낮습니다. 7월 실거래가 19억6000만원과 비교해도 2억1000만원 낮습니다. 실거래가(실제로 계약된 가격)와도 차이가 난다는 점이 중요합니다.
중계동 동진·신안 전용 134.74㎡는 감정가 13억5000만원에서 한 번 유찰돼 10억8000만원으로 내려왔습니다. 유찰은 아무도 입찰하지 않아 다음 회차로 넘어가는 것이고, 그때마다 최저가가 낮아집니다. 다만 대형 평형이라 사려는 사람이 중소형보다 적을 수 있다는 점도 같이 봐야 합니다.
Q. 경매로 나오면 무조건 시세보다 싼가요?
아닙니다. 마포더클래시 전용 59.97㎡는 시작가 22억3000만원이 KB시세와 거의 같고, 7월 실거래가 21억5000만원보다는 8000만원 높습니다. 서초교대이편한세상 전용 84.97㎡는 시작가 34억6100만원으로 KB시세 30억원보다 높습니다.
이런 단지는 첫 경매 가격만으로는 이득이 없습니다. 게다가 한국부동산원 조사에서 서초구와 강남구는 10월 첫째 주(10월 5일 기준)까지 9주 연속 내렸습니다. 그 주 하락률은 서초구 0.27%, 강남구 0.34%였습니다. 값이 내리는 지역은 KB시세보다 최근 실거래가를 먼저 확인하는 게 안전합니다.
Q. 표에 나온 단지들, 실제로 얼마에 팔렸나요?
10월 8일 현재, 이 여섯 단지의 매각 결과(유찰 여부와 낙찰가)를 공식 자료나 주요 언론 보도로는 확인하지 못했습니다. 확인되지 않은 낙찰가를 옮겨 적지 않고, 직접 보는 방법을 안내합니다.
- 대법원 법원경매정보에 들어갑니다.
- 물건 검색 화면에서 관할 법원과 소재지(구·동), 용도(아파트)를 넣어 찾습니다. 디에이치자이개포는 서울중앙지방법원 사건입니다. 다른 단지는 그 지역을 맡는 법원을 고르면 됩니다.
- 사건 상세 화면의 기일 내역에서 해당 입찰일 결과가 「유찰」인지 「매각」인지 봅니다. 매각이면 매각가격도 함께 나옵니다.
- 매각 뒤 1주 안에 매각결정기일이 있으니, 그 결과(허가 또는 불허가)까지 확인하면 거래가 실제로 굳어졌는지 알 수 있습니다.
결과를 찾았다면 같은 방식으로 시세 대비 할인율을 계산해 보세요. 낙찰가가 최저가보다 얼마나 올라갔는지 보면, 그 단지에 경쟁이 얼마나 붙었는지도 함께 읽을 수 있습니다.
출구: 산 다음 어떻게 할지 먼저 정하세요
Q. 낙찰받으면 바로 되팔아서 차익을 낼 수 있나요?
쉽지 않습니다. 보유 기간이 짧으면 양도세(집을 팔아 남긴 이익에 붙는 세금) 부담이 큽니다. 그래서 출구는 보통 셋 중 하나로 생각합니다.
- 직접 살기: 시세보다 싸게 내 집을 마련하는 가장 현실적인 경로
- 전세·월세 주기: 잔금 대출 이자를 버틸 수 있는지 먼저 계산
- 매도: 세금을 빼고도 남는지 확인한 뒤에
목동·개포처럼 수요가 두꺼운 단지는 출구가 넓은 편이고, 대형 평형은 매수자가 적어 팔 때 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
권리: 가격이 좋아 보여도 마지막에 꼭 확인
Q. 시세보다 싸면 바로 입찰해도 되나요?
권리 확인이 남았습니다. 이번에 소개한 단지들의 권리 관계는 기사에 나오지 않았으니, 매각물건명세서(법원이 임차인·권리 정보를 정리한 서류)로 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준권리: 경매 뒤 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선
- 선순위 임차인과 대항력: 대항력은 세입자가 낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 힘. 있으면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
- 인수 권리: 낙찰 뒤에도 사라지지 않고 넘어오는 권리
싸게 샀는데 보증금을 떠안으면 할인이 사라집니다. 가격 계산은 권리까지 확인한 뒤에 끝난다고 보시면 됩니다.
Q. 입찰 전에 할인율은 어떤 순서로 계산하나요?
시세 대비 할인율 체크리스트
- 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 3~6개월 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 뽑습니다.
- 값이 내리는 지역(10월 첫째 주 기준 서초·강남·송파 등)은 KB시세보다 가장 최근 실거래가를 기준으로 삼습니다.
- 그 단지의 지난 낙찰 사례가 있으면 법원경매정보에서 낙찰가를 찾아, 최저가보다 얼마나 올라갔는지 봅니다.
- 내가 쓸 입찰가에 취득세, 명도비, 체납 관리비, 대출 이자, 수리비를 더해 총비용을 냅니다.
- (시세 − 총비용) ÷ 시세로 진짜 할인율을 계산합니다. 이 숫자가 기대보다 작으면 입찰가를 낮추거나 쉬어 갑니다.
- 마지막으로 매각물건명세서로 권리를 확인합니다. 여기서 떠안을 보증금이 나오면 처음부터 다시 계산합니다.
그래서 입찰할 만한가요?
기준은 분명합니다. 9월 평균 낙찰가율이 94.7%로 내려왔다고 서울 경매가 다 싸진 것은 아닙니다. 유찰 횟수가 아니라 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가와 지금 시세를 먼저 보세요. 그다음 비용과 권리를 빼고도 싸다면 그때 입찰가를 고민해도 늦지 않습니다.
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출처: 지지옥션 2026년 9월 경매동향보고서(한국경제·연합뉴스 2026.10.7 보도), 한국부동산원 10월 첫째 주 주간 아파트가격 동향(연합뉴스 2026.10.8 보도), 파이낸셜뉴스(2026.9.25), 한국부동산원 9월 셋째 주 주간 아파트가격 동향(연합뉴스·서울경제 2026.9.24 보도), 아시아경제(2026.9.19, 지지옥션 집계). 입찰일·최저가는 법원 사정으로 바뀔 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 다시 확인하세요.
이 글은 공개 자료를 바탕으로 한 정보 글이며 특정 물건을 사라고 권하는 글이 아닙니다. 낙찰가와 대출, 세금은 사람과 물건마다 다르니 입찰 전 공식 자료로 다시 확인하고 스스로 판단하세요.