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한눈에 보기
- 서울에서 집을 사려는 분위기가 5주 연속 식었습니다. 강남·서초·송파·강동은 2주째 '팔려는 사람이 더 많은' 상태입니다.
- 경매는 이미 먼저 식었습니다. 서울 아파트 낙찰가율은 7월 101.0% → 8월 97.0%, 9월 셋째 주엔 89.3%였습니다.
- 그렇다고 "앞으로 더 떨어진다"고 단정할 수는 없습니다. 주간 숫자는 물건 수가 적어 크게 출렁입니다.
- 입찰가는 감정가가 아니라 '지금 실제로 팔리는 가격'에서 거꾸로 계산하세요.
- 고가·대형은 유찰이 늘고, 중저가는 아직 감정가를 넘기기도 합니다. 평균보다 내 물건 유형을 보세요.
결론부터 말하면, 매수심리가 꺾이는 사이 서울 경매 낙찰가율도 이미 100% 아래로 내려왔습니다. 다만 앞으로 얼마나 더 내려갈지는 누구도 숫자로 약속할 수 없습니다.
그래서 이 글은 "낙찰가율이 몇 %가 된다"를 맞히려 하지 않습니다. 대신 경매로 사려는 사람 입장에서 입찰가를 어떻게 잡을지, 어떤 신호를 봐야 할지를 순서대로 정리했습니다. 순서는 가격 → 수익 → 물건 → 출구 → 권리입니다.
[가격] 매수심리와 낙찰가율, 지금 숫자부터
Q. 매수심리가 5주 연속 하락했다는 게 무슨 뜻인가요?
한국부동산원 '매매수급지수'가 5주째 내려갔다는 뜻입니다. 매매수급지수는 집을 사려는 사람과 팔려는 사람 중 누가 더 많은지를 숫자 하나로 보여 주는 지표입니다.
만드는 방식은 단순합니다. 부동산원 조사자가 단지마다 '매도 문의가 많다'부터 '매수 문의가 많다'까지 5단계로 답하고, 이걸 점수로 바꿉니다. 100이 기준선입니다. 100보다 높으면 사려는 사람이 많고, 낮으면 팔려는 사람이 많습니다. 100 아래를 '매도우위'라고 부릅니다.
9월 넷째 주(28일 기준) 숫자는 이렇습니다(동아일보 10월 3일 보도, 한국부동산원 자료).
| 지역 | 매매수급지수 | 흐름 |
|---|---|---|
| 서울 전체 | 111.3 | 8월 넷째 주(113.9) 정점 뒤 5주 연속 하락 |
| 동남권(강남·서초·송파·강동) | 99.1 | 전주 99.3 → 2주 연속 100 아래. 7월 첫째 주(107.2) 뒤 12주 연속 하락 |
| 동북권 | 118.6 | 기준선 위 |
| 서북권 | 113.4 | 기준선 위 |
| 서남권 | 113.0 | 기준선 위 |
| 도심권 | 105.8 | 기준선 위 |
여기서 많이 헷갈립니다. 매도우위는 '집값이 떨어졌다'와 같은 말이 아닙니다. 서울 전체 아파트값은 같은 주에도 0.09% 올랐습니다. 다만 전주(0.13%)보다 오름폭이 줄었습니다.
떨어진 곳은 따로 있습니다. 강남구 -0.56%, 서초구 -0.33%, 송파구 -0.19%, 용산구 -0.01%입니다. 강남·서초는 8주, 송파는 4주 연속 내렸고 용산은 이번 주 하락으로 돌아섰습니다(한국부동산원 9월 4주 동향, 아주경제 보도).
Q. 경매 낙찰가율은 이미 어떻게 움직였나요?
먼저 용어 세 개만 짚겠습니다.
- 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가 비율. 10억 원으로 감정된 집이 9억 원에 팔리면 90%입니다.
- 낙찰률: 경매에 나온 물건 중 실제로 팔린 비율. 낮을수록 안 팔리고 넘어가는 물건이 많다는 뜻입니다.
- 평균 응찰자 수: 물건 하나에 평균 몇 명이 입찰했는지. 경쟁이 얼마나 센지 보여 줍니다.
지지옥션 월간 보고서 기준 서울 아파트 숫자는 이렇습니다.
| 서울 아파트 | 7월 | 8월 |
|---|---|---|
| 낙찰가율 | 101.0% | 97.0% |
| 낙찰률 | 38.3% | 37.1% |
| 평균 응찰자 수 | 7.2명 | 6.1명 |
8월 97.0%는 올해 3월(99.3%) 이후 5개월 만에 100% 아래로 내려온 숫자입니다. 감정가보다 비싸게 사던 흐름이 한풀 꺾였다는 뜻입니다.
9월은 주간 숫자로 보겠습니다(지지옥션, 매일일보·아시아경제 보도).
| 9월 서울 아파트 | 낙찰가율 | 낙찰률 | 평균 응찰자 |
|---|---|---|---|
| 첫째 주 | 95.1% | 29.1% | 5.9명 |
| 둘째 주 | 94.8% | 43.1% | 4.9명 |
| 셋째 주 | 89.3% | 보도에 나오지 않음 | 5.8명 |
세 주 연속 100% 아래입니다. 그런데 이 부분은 꼭 같이 봐야 합니다. 셋째 주에 진행된 서울 아파트 경매는 총 10건이었습니다. 10건 중 비싼 물건 한두 개만 낮게 팔려도 평균이 크게 흔들립니다. 그래서 주간 숫자 하나로 방향을 단정하면 안 됩니다. 9월 한 달 치 월간 보고서는 이 글을 쓰는 시점(10월 3일)에 아직 확인하지 못했습니다.
Q. 매수심리가 식으면 낙찰가율도 같이 떨어졌나요?
과거 기록을 보면, 경매 숫자는 일반 매매시장보다 먼저 움직이기보다 침체가 깊어지면서 뒤따라 나빠진 경우가 많았습니다(헤럴드경제, 9월 8일).
- 2022년: 서울 아파트값은 5월 말 하락으로 돌아섰지만, 6월 낙찰가율은 110.0%, 낙찰률은 56.1%로 높았습니다. 12월에는 낙찰가율 76.5%, 낙찰률 17.9%까지 내려갔습니다.
- 2008년 금융위기: 서울 아파트 낙찰가율은 6월 91.34%에서 12월 69.23%로 떨어졌습니다.
왜 늦게 움직일까요? 감정가는 경매가 열리기 전에 미리 정해 둔 가격입니다. 집값이 내려가는 시기에는 사람들이 생각하는 가격이 감정가보다 빨리 낮아집니다. 그래서 낙찰가율이 뒤늦게, 크게 떨어질 수 있습니다.
반대로 생각해 볼 수도 있습니다. 지금 서울 전체 수급지수는 아직 111.3이고, 아파트값도 오름폭만 줄었을 뿐 오르고 있습니다. 지금이 2022년 같은 하락장이라는 근거는 없습니다. 과거 사례는 '이렇게 움직인 적이 있다'는 참고일 뿐, 예언이 아닙니다.
[수익] 입찰가는 어떻게 정하나
Q. 낙찰가율이 89%면 감정가의 89%로 쓰면 되나요?
아닙니다. 89.3%는 그 주에 팔린 물건들의 평균일 뿐입니다. 내 물건의 정답 가격이 아닙니다.
게다가 감정가는 과거 시점 가격입니다. 위에서 본 것처럼 매수심리가 식는 시기엔 감정가와 지금 시세 사이 간격이 벌어질 수 있습니다. 그래서 순서를 거꾸로 잡는 편이 안전합니다.
- 지금 그 단지에서 실제로 거래되는 가격(최근 실거래가)을 확인합니다.
- 내가 나중에 팔 때 받을 가격을 보수적으로 잡습니다.
- 취득세, 명도(살던 사람을 내보내는 일) 비용, 수리비, 대출이자를 뺍니다.
- 내가 원하는 최소 수익을 뺍니다. 남은 숫자가 입찰 상한선입니다.
- 마지막에 낙찰가율 평균과 비교해, 너무 높거나 낮지 않은지 점검합니다.
숫자로 한번 보겠습니다. 9월 셋째 주 광진구 구의동 파크르네빌 전용 207㎡는 감정가 17억 2,000만 원에 나와 한 번 유찰된 뒤 14억 3,990만 원(낙찰가율 83.72%)에 팔렸습니다. 감정가보다 약 2억 8,010만 원 낮은 값입니다(단순 계산).
그런데 이게 싸게 산 건지는 이 숫자만으로 알 수 없습니다. 같은 단지 비슷한 면적이 지금 얼마에 거래되는지를 봐야 판단할 수 있습니다. 이 단지의 현재 시세는 이번에 확인하지 않았습니다.
대출 한도도 입찰가에 영향을 줍니다. 현재 수도권 규제지역에서 주택 가격이 15억 원 이하면 주택담보대출을 6억 원까지, 15억 원 초과 25억 원 이하면 4억 원까지 받을 수 있습니다(동아일보). 경락잔금대출(낙찰 뒤 잔금을 치르는 대출)에서 이 '주택 가격'을 무엇으로 보는지는 은행에 꼭 확인하세요. 계산법은 금리 올린 뒤 경락잔금, LTV·DSR·방공제 계산에 정리해 두었습니다.
[물건] 어떤 물건이 먼저 흔들리나
Q. 서울 경매 물건이 다 같이 싸지나요?
지금까지는 아닙니다. 평균은 내려왔지만 속은 갈라져 있습니다.
- 내려간 쪽: 8월에는 일부 대형 면적 아파트와 나홀로 단지(한 동짜리 소규모 단지)가 감정가의 60~80% 수준에 팔리며 평균을 끌어내렸습니다. 9월 둘째 주엔 여러 번 유찰된 성수동 트리마제가 79.5%에 팔렸습니다.
- 버틴 쪽: 8월 중랑구는 115.2%, 노원구는 102.8%였습니다. 9월 셋째 주 송파구 풍납동 대아 전용 85㎡에는 11명이 몰려 감정가의 104.2%에 팔렸습니다.
그렇다고 중저가가 안전하다는 뜻은 아닙니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "현재는 대출 의존도가 높은 소형·중소형 외곽 아파트가 경매시장 상승세를 이끌고 있지만, 하락장에 진입하면 가장 먼저 가격이 떨어질 수 있는 유형"이라고 말했습니다(헤럴드경제). 지금 강한 물건이 나중엔 먼저 약해질 수도 있다는 얘기입니다.
고가 쪽 흐름은 서울 낙찰가율만 보면 안 된다…30억 이상 고가 아파트 경매는 찬바람, 두 갈래로 갈라진 이유는 서울 경매가 두 갈래로…고가는 90%대, 중저가는 왜 여전히 과열인가에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
[출구] 낙찰 전에 '팔 때'를 먼저 계산
Q. 매도우위 지역이면 경매로 산 집도 팔기 어렵나요?
그럴 가능성을 계산에 넣어야 합니다. 매도우위는 팔려는 사람이 더 많아, 사는 사람이 골라서 살 수 있는 상태입니다. 이런 때는 팔리는 데 시간이 더 걸리거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다.
그래서 출구는 하나만 세우지 않는 게 좋습니다.
- 바로 팔 계획: 팔릴 때까지 걸리는 기간의 대출이자까지 비용에 넣습니다.
- 전세·월세 후 보유: 서울 전셋값은 9월 넷째 주 0.16% 올랐지만, 서초구는 입주 물량 영향으로 0.23% 내렸습니다. 같은 서울이라도 지역마다 다릅니다.
- 직접 들어가 살기: 가장 보수적인 출구입니다. 다만 대출과 자금 계획이 먼저 맞아야 합니다.
결국 핵심은 이것입니다. "얼마에 낙찰받을까"보다 "얼마에, 언제 빠져나올 수 있나"를 먼저 정하면 입찰가가 저절로 정해집니다.
[권리] 유찰이 많은 물건은 이유부터
Q. 두세 번 유찰된 고가 물건, 이제 사도 되나요?
유찰은 아무도 입찰하지 않아 그 회차에 팔리지 않은 것입니다. 유찰되면 다음 회차의 최저매각가(그 회차에 써낼 수 있는 가장 낮은 가격)가 내려갑니다. 얼마나 내려가는지는 법원마다 달라 매각공고에서 확인해야 합니다.
문제는 여기서부터입니다. 유찰된 이유가 두 가지일 수 있습니다.
- 시장 때문: 비싸고 대출이 덜 나와서 살 사람이 적은 경우. 지금 고가·대형 물건에서 보이는 모습입니다.
- 권리 때문: 낙찰자가 떠안아야 하는 권리나 보증금이 있어, 싸 보여도 실제로는 비싼 경우.
가격·수익·출구 계산을 다 했다면 마지막으로 이 둘을 구분하세요. 순서는 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터, 유찰과 최저매각가에 대한 흔한 착각은 유찰이 많을수록 싸게 산다? — 최저매각가부터 깨는 착각에 있습니다.
그래서 낙찰가율, 어떻게 봐야 하나
Q. 앞으로 낙찰가율은 더 떨어질까요?
지금 할 수 있는 정확한 답은 "아직 모른다"입니다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 "하반기 금리 상승까지 겹치면 과거 집값 하락기에 나타났던 낙찰가율 하락이 충분히 되풀이될 가능성이 있다"고 했습니다. '가능성'이지 확정이 아닙니다.
그래서 예측 대신, 입찰 전에 매주 아래 신호를 확인하는 방법을 권합니다.
입찰 전 봐야 할 신호 체크리스트
- 동남권 매매수급지수가 100 아래에 계속 머무는지 (9월 넷째 주 99.1, 2주 연속 100 아래)
- 서울 전체 매매수급지수 하락이 이어지는지 (111.3, 5주 연속 하락)
- 서울 아파트값 주간 변동률이 계속 줄어드는지 (0.13% → 0.09%)
- 주간 낙찰가율을 볼 때 낙찰률·응찰자 수·진행 건수도 함께 보는지
- 매달 초 나오는 지지옥션 월간 보고서 (8월분은 9월 7일 발표. 9월분은 발표되는 대로 지지옥션 누리집이나 경제 기사에서 볼 수 있습니다)
- 내가 보는 물건과 비슷한 유형(가격대·면적·단지 규모)이 최근 몇 %에, 몇 번 유찰 뒤 팔렸는지
- 금리와 대출 한도 변화 (15억 원·25억 원 구간)
신호가 한쪽으로 몰릴수록 입찰가를 더 보수적으로 잡으면 됩니다. 반대로 수급지수가 다시 오르고 응찰자가 늘면, 감정가 아래 가격만 고집하다 계속 떨어지는 일도 생길 수 있습니다.
한 줄 결론: 매수심리가 식은 건 맞고, 서울 경매 낙찰가율도 이미 100% 아래로 내려왔습니다. 하지만 평균을 따라 쓰지 말고, 내 물건의 지금 시세와 출구에서 거꾸로 계산한 입찰 상한선을 지키세요.
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참고자료: 동아일보(2026.10.3) 「서울 아파트 매수심리 5주째 하락… 동남권은 매도 우위」(한국부동산원 주간아파트가격동향 인용) · 한국부동산원 전국주택가격동향조사 조사개요(매매수급동향 산식·권역 구분) · 아주경제(2026.10.1) 「서울 아파트값 86주 연속 올라 '역대 최장'…용산은 하락 전환」(한국부동산원 9월 4주 동향) · 헤럴드경제(2026.9.8) 「서울 아파트 낙찰가율 한달새 4%p '뚝'…외곽은 '딴 세상'」(지지옥션 8월 경매동향보고서) · 디지털타임스(2026.9.7) 「서울 아파트 낙찰가율 5개월 만에 100% 아래로」 · 매일일보(2026.9.13) 「수도권 아파트 경매 낙찰률 44.3%로 상승」(지지옥션 9월 둘째 주) · 아시아경제(2026.9.19) 「서울 경매 낙찰가율, 90% 하회」(지지옥션 9월 셋째 주).
이 글은 공개 자료를 바탕으로 한 정보 글이며, 특정 물건의 입찰이나 투자를 권하지 않습니다. 낙찰가율 등 경매 통계는 집계 기관·기간에 따라 다를 수 있고, 대출 가능 여부와 한도는 은행 심사에 따라 다릅니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현장, 금융기관을 반드시 직접 확인하세요.