한눈에 보기
- 캠코가 9월 28일(월)~30일(수) 온비드에서 압류재산 3,517건을 공매합니다. 결과는 10월 1일(목)에 나옵니다.
- 감정가의 절반 이하로 내려온 물건이 402건입니다. 그런데 그중 3분의 2가 임야·논밭·대지 같은 땅이고, 아파트는 6건뿐입니다.
- 싼 데는 이유가 있습니다. 여러 번 아무도 사지 않아 값이 계속 내려온 물건입니다.
- 공매에는 법원 경매의 인도명령이 없습니다. 사는 사람을 내보내는 일은 낙찰자가 해야 합니다.
- 세금이 납부되면 공매가 갑자기 취소될 수 있습니다. 입찰 직전에 공고를 한 번 더 보세요.
숫자부터 보겠습니다. 캠코(한국자산관리공사)가 이번 주 온비드에 내놓은 압류재산은 3,517건, 1조 4,516억 원어치입니다. 땅·집 같은 부동산이 3,370건, 자동차·비상장주식 같은 동산이 147건입니다.
여기서 많이 헷갈립니다. 1조 4,516억 원은 감정가를 더한 값이 아닙니다. 이번 회차 매각예정가(이번에 입찰할 수 있는 최저 가격)를 더한 값입니다. 캠코 참고자료로 감정가를 더해 보면 약 1조 7,468억 원입니다.
감정가의 70% 이하로 내려온 물건은 985건, 50% 이하는 402건입니다.
Q. 공매와 경매는 뭐가 다른가요?
파는 곳과 파는 이유가 다릅니다.
법원 경매는 빚을 못 갚은 사람의 재산을 법원이 팝니다. 압류재산 공매는 세무서·지자체가 밀린 세금을 받으려고 압류한 재산을 캠코가 대신 팝니다. 압류는 주인이 마음대로 못 팔게 묶어 두는 것입니다.
입찰하는 곳도 다릅니다. 법원 경매는 보통 법원에 직접 가서 입찰표를 냅니다. 공매는 온비드(캠코가 운영하는 온라인 공매 사이트)나 온비드 앱으로 입찰합니다.
값이 내려가는 속도도 다릅니다. 캠코 압류재산은 1주 간격으로 회차가 열리고, 유찰(아무도 사지 않음)될 때마다 매각예정가가 10%씩 내려갑니다. 법원 경매는 보통 한 달 안팎 간격으로, 한 번에 20~30%씩 내려갑니다(법원마다 다름). 법원 경매의 기본 흐름은 경매 초보가 먼저 볼 것 — 권리보다 가격·수익·출구부터에 정리해 두었습니다.
[가격] '반값'은 할인표가 아니라 경고표입니다
Q. 감정가 50% 이하 물건은 왜 이렇게 싼가요?
그 값에도 사겠다는 사람이 여러 번 없었기 때문입니다.
캠코 참고자료를 세어 보면 402건은 감정가 40% 381건, 45% 2건, 50% 19건입니다. 새로 나온 물건은 감정가 100%에서 시작합니다. 40%까지 왔다는 건 긴 시간 동안 여러 차례 유찰됐다는 뜻입니다.
그렇다면 왜 안 팔렸을까요? 흔한 이유는 이렇습니다. 길이 없는 땅(맹지)이라 쓰기 어렵거나, 전체가 아닌 일부 지분만 팔거나, 낙찰자가 떠안을 임차인 보증금이 있거나, 사는 사람을 내보내기 어려운 경우입니다. 어느 이유인지는 물건마다 공고와 서류로 직접 확인해야 합니다.
유찰이 많을수록 싸게 산다는 착각은 유찰이 많을수록 싸게 산다? — 최저매각가부터 깨는 착각에서 자세히 다뤘습니다.
[수익] 입찰 전에 돈 나가는 날부터 적으세요
Q. 입찰은 어떻게 하고, 돈은 언제 얼마나 필요한가요?
이번 회차는 9월 30일(수)에 입찰이 끝나고, 10월 1일(목)에 개찰합니다. 개찰은 입찰서를 열어 낙찰자를 정하는 것입니다. 마감 시각은 물건 공고에서 꼭 확인하세요.
입찰하려면 온비드에 회원가입을 하고, 공동인증서 같은 전자서명 인증서를 등록해야 합니다. 처음이라면 마감 직전보다 미리 해 두는 편이 안전합니다.
돈은 두 번 나갑니다.
① 입찰보증금: 캠코 압류재산 공고 기준으로 매각예정가의 10%입니다. 매각예정가가 1억 원이면 1,000만 원입니다(계산 예시). 떨어지면 이자 없이 돌려받습니다.
② 잔금: 매각결정(캠코가 낙찰자를 매수인으로 확정하는 절차)이 나면, 낙찰가 3,000만 원 이상은 30일 안에, 3,000만 원 미만은 7일 안에 한 번에 내야 합니다. 기한을 넘기면 보증금을 돌려받지 못합니다.
수익은 낙찰가만 보고 계산하면 틀립니다. 취득세·등기비, 명도비, 수리비까지 더해야 합니다. 이 비용을 잡는 법은 낙찰이 끝이 아니다 — 잔금·명도를 수익·출구 비용으로 잡는 법을 참고하세요.
[물건] 반값 402건, 대부분은 땅입니다
Q. 반값 물건 중에 아파트는 얼마나 되나요?
6건입니다. 402건 중 1.5%입니다.
캠코 참고자료의 용도를 세어 보면 402건 중 임야 100건, 밭 68건, 논 58건, 대지 39건입니다. 이 네 가지만 265건, 약 66%입니다. 근린생활시설(상가·사무실 같은 건물)은 44건입니다.
금액도 작은 편입니다. 402건 중 213건이 매각예정가 3,000만 원 미만입니다. 전체 3,517건 중 서울 물건은 290건인데, 반값 402건 안에서는 9건입니다.
아파트 6건도 모두 전남·광주 지역(여수·광양·광주 남구)에 있습니다. 서울·수도권 아파트는 반값 목록에 없습니다.
쉽게 말하면, '반값 아파트'를 찾으러 들어가면 고를 게 거의 없습니다. 반값 목록은 땅이 대부분이라고 보고 시작하는 편이 정확합니다.
[출구] 사고 나서 쓸 수 있는지부터
Q. 낙찰받으면 바로 쓰거나 팔 수 있나요?
물건마다 다릅니다. 세 가지를 먼저 보세요.
첫째, 압류재산은 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 캠코 공고에 적혀 있는 내용입니다.
둘째, 논·밭·과수원 같은 농지는 농지취득자격증명(농지를 살 자격이 있다는 확인서)이 있어야 합니다. 매각결정 전까지 서류를 못 내면 매각이 허가되지 않을 수 있습니다.
셋째, 사람이 살고 있는 집이면 그 사람이 나가야 들어가 살거나 세를 줄 수 있습니다. 공매는 이 기간이 경매보다 길어질 수 있어, 출구 계획에 넉넉히 넣어야 합니다. 이유는 바로 아래에서 설명합니다.
[권리] 명도는 전부 낙찰자 몫입니다
Q. 권리분석과 명도는 누가 책임지나요?
낙찰자가 책임집니다. 캠코도 이번 공매 안내에서 "임차인 명도책임은 매수자에게 있다"고 밝혔습니다. 명도는 사는 사람을 내보내고 집을 넘겨받는 일입니다.
법원 경매에는 인도명령이 있습니다. 잔금을 낸 뒤 법원에 신청하면, 점유자에게 집을 비우라는 명령을 비교적 빨리 받을 수 있는 제도입니다. 압류재산 공매에는 이 제도가 없습니다.
그래서 대화로 해결이 안 되면 명도소송(집을 비워 달라는 민사소송)을 따로 내야 합니다. 몇 달이 걸릴 수 있습니다.
보증금을 떠안을 수도 있습니다. 등기부에서 가장 먼저 잡힌 권리(근저당·압류 등)보다 먼저 전입하고 입주한 임차인은 대항력(낙찰자에게도 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 힘)이 있습니다. 이런 임차인이 있으면 낙찰가와 별도로 보증금을 내줘야 할 수 있습니다. 확인 순서는 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터를 보세요.
Q. 입찰했는데 공매가 취소될 수도 있나요?
네, 그럴 수 있습니다. 캠코도 "세금납부, 송달불능 등으로 입찰 전에 공매가 취소될 수 있다"고 안내했습니다.
쉽게 생각하면 됩니다. 공매는 밀린 세금을 받으려고 하는 것입니다. 체납자가 세금을 내면 압류가 풀리고, 팔 이유가 사라집니다. 송달불능은 공매 통지서가 체납자나 이해관계자에게 전달되지 않은 경우입니다.
낙찰 뒤에도 끝이 아닙니다. 매각결정 전에 체납액이 모두 납부되면 매각결정이 취소될 수 있습니다. 매각결정 뒤 잔금을 내기 전이라도, 체납자가 세금을 내고 매수인 동의를 받아 취소를 신청하면 취소됩니다.
지분 물건은 또 다릅니다. 다른 공유자(같이 가진 사람)가 같은 값에 먼저 사겠다고 신청하면 그쪽으로 넘어갑니다. 이렇게 낙찰자 잘못 없이 취소되면 보증금은 돌려받습니다. 다만 현장 조사에 쓴 시간과 비용은 돌아오지 않습니다.
[최종 판단] 이번 주는 '연습 회차'로 써도 됩니다
Q. 초보는 무엇부터 확인하면 되나요?
특정 물건 입찰을 권하는 글은 아닙니다. 다만 순서는 분명합니다. 가격 → 수익 → 물건 → 출구 → 권리 순서로 보세요.
입찰 전 6가지 체크
- 매각예정가를 주변 실거래가와 비교했나요? (감정 시점도 확인)
- 보증금(매각예정가의 10%)과 잔금(30일 또는 7일) 마련 계획이 있나요?
- 농지라면 농지취득자격증명, 땅이라면 길과 붙어 있는지 확인했나요?
- 누가 살고 있는지, 명도에 걸릴 시간과 비용을 잡았나요?
- 대항력 있는 임차인이나 떠안을 권리가 없는지 온비드 물건정보·등기부로 봤나요?
- 입찰 마감 시각과 취소 여부를 마감 직전에 다시 확인했나요?
온비드에서 공고와 일정을 찾는 법은 오늘 경매 일정 어디서 보나 — 법원경매·온비드 보는 법에 있습니다.
한 줄 결론: 반값 402건은 '싸다'보다 '여러 번 안 팔렸다'는 신호입니다. 처음이라면 이번 주는 물건 한두 개를 골라 위 순서대로 따져 보는 연습부터 해도 늦지 않습니다.
함께 읽기
· 경매 초보가 먼저 볼 것 — 권리보다 가격·수익·출구부터
· 유찰이 많을수록 싸게 산다? — 최저매각가부터 깨는 착각
· 낙찰이 끝이 아니다 — 잔금·명도를 수익·출구 비용으로 잡는 법
· 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터
· 오늘 경매 일정 어디서 보나 — 법원경매·온비드 보는 법
참고자료: 캠코 보도자료 「캠코, 14,516억원 규모 압류재산 3,517건 공매」(2026.9.23) 및 참고자료 「압류재산 공매예정물건(10.01개찰)」(용도·비율·지역 건수는 이 자료를 직접 집계) · 신아일보(2026.9.26) 「[캠코 공매] 차주 서울 청담동 '아파트' 등 압류재산 매각」 · 온비드 캠코 압류재산 공매공고문(2026년, 입찰보증금·잔금 기한·취소 사유·명도책임) · 법무법인 이현 「경공매 완전 가이드」(공매 명도소송)
이 글은 공개 자료를 바탕으로 한 정보 글이며 투자 권유가 아닙니다. 특정 물건의 입찰을 권하거나 수익을 보장하지 않습니다. 공매는 입찰 직전에도 취소·변경될 수 있으니, 입찰 전 반드시 온비드 공고 원문과 물건정보를 다시 확인하세요.