한눈에 보기
- 서울 아파트값은 86주 연속 올랐고, 그 기간 누적 상승률은 17.6%입니다. 역대 최장 기록입니다.
- 그런데 같은 서울 아파트 경매 낙찰가율은 9월 셋째 주 89.3%로, 전주보다 5.5%포인트 내려갔습니다.
- 집값은 오르는데 경매 열기는 식었습니다. 고가·대형에 부담이 큰 대출·세제 환경이 배경으로 꼽힙니다.
- 그래서 수익은 평균이 아니라 물건 유형으로 갈립니다. 고가는 할인 폭이 커 보이고, 중저가는 경쟁이 세집니다.
- 입찰가는 감정가가 아니라, 지금 실거래가에서 비용과 출구를 뺀 뒤에 잡으세요.
이상한 조합입니다. 서울 아파트값은 86주째 오르는데, 법원 경매에서는 감정가의 90%도 안 되는 가격에 팔리는 주가 나왔습니다.
이 글은 "집값이 더 오른다"거나 "경매가 무조건 싸다"를 말하려는 글이 아닙니다. 경매로 사려는 사람 입장에서 가격 흐름과 낙찰가율의 온도 차이가 수익에 어떤 의미인지를 순서대로 정리합니다. 순서는 가격, 수익, 물건, 출구, 권리입니다.
[가격] 집값은 86주 상승, 경매는 89%대
Q. 서울 집값이 86주 연속 올랐다는 게 무슨 뜻인가요?
한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(9월 28일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올랐습니다. 이로써 지난해 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승입니다. 종전 최장 기록인 85주를 넘어선 숫자입니다(머니투데이·한국경제 등, 2026년 10월 1일 보도).
같은 기간 누적 상승률은 17.6%입니다. 예전 85주 상승기 때의 누적 상승률(약 7.7%)보다 두 배가 넘는 속도입니다. 다만 주간 상승폭 자체는 5주째 줄어들고 있습니다. 전주 0.13%에서 이번 주 0.09%로 둔화됐습니다.
지역별로 보면 온도가 다릅니다. 같은 주 강남구는 0.56%, 서초구는 0.33%, 송파구는 0.19%, 용산구는 0.01% 내렸습니다. 반대로 서대문구 0.41%, 동대문구·성북구 0.36%, 노원구 0.34% 등 중저가·외곽 쪽이 상승을 이끌었습니다. 한 줄로 말하면, 서울 전체 평균은 오르지만 고가 핵심지는 이미 숨 고르기에 들어갔다는 뜻입니다.
Q. 경매 낙찰가율은 왜 같이 안 오르나요?
먼저 용어 하나만 짚겠습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율입니다. 감정가 10억 원짜리 집이 8억 9,300만 원에 팔리면 낙찰가율은 89.3%입니다. 감정이 시세와 같다고 단정할 수는 없습니다. 감정은 경매가 열리기 전에 매긴 가격이라, 그사이 시세가 움직이면 실제 할인 폭과 어긋날 수 있습니다.
지지옥션 집계로 9월 셋째 주 서울 아파트 낙찰가율은 89.3%였습니다. 전주 94.8%보다 5.5%포인트 내려갔고, 9월 들어 세 주 연속 100%를 밑돌았습니다(아시아경제 2026년 9월 19일). 참고로 8월 월간 낙찰가율은 97.0%로, 7월 101.0%에서 내려온 상태였습니다(지지옥션 8월 경매동향, 디지털타임스·헤럴드경제 보도). 이번 글의 핵심 숫자는 주간 89.3%입니다. 9월 한 달 치 월간 수치는 이 글에서 쓰지 않습니다.
평균 응찰자 수는 전주 4.9명에서 5.8명으로 늘었습니다. 사람이 아예 안 온 게 아닙니다. 그런데도 낙찰가율이 내려간 이유는, 비싼 대형 물건이 감정가보다 꽤 낮게 팔리며 평균을 끌어내렸기 때문입니다. 집값 평균은 중저가가 받치고, 경매 평균은 고가·대형이 끌어내리는 그림입니다.
[수익] 평균 89%를 내 입찰가로 쓰면 안 되는 이유
Q. 낙찰가율 89%면 시세보다 11% 싸게 산다는 뜻인가요?
아닙니다. 낙찰가율은 감정가 기준이고, 시세 기준이 아닙니다. 감정가가 지금 시세보다 높으면 89%에 낙찰받아도 비쌀 수 있고, 감정가가 시세보다 낮으면 할인 폭이 더 커 보일 수 있습니다.
수익을 잡을 때는 순서를 이렇게 뒤집는 편이 안전합니다.
- 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가를 확인합니다.
- 내가 나중에 팔거나 전세 줄 때 받을 수 있는 가격을 보수적으로 잡습니다.
- 취득세, 명도(살던 사람을 내보내는 일) 비용, 체납 관리비, 수리비, 대출 이자를 뺍니다.
- 내가 원하는 최소 여유를 뺍니다. 남은 금액이 입찰 상한선입니다.
- 마지막에 그 주 낙찰가율 평균과 비교해, 너무 높거나 낮지 않은지 점검합니다.
진짜 할인 폭은 "시세에서 낙찰가와 비용을 뺀 값"입니다. 감정가에서 11%를 뺀 값이 아닙니다.
Q. 집값은 오르는데 경매가 식으면, 사는 쪽에 유리한가요?
조건부로 그렇습니다. 유리한 쪽은 "고가·대형처럼 수요가 식은 구간"입니다. 반대로 중저가처럼 실수요가 몰리는 구간은 낙찰가가 감정가를 넘기기도 해서, 할인이 거의 없을 수 있습니다.
배경으로 자주 언급되는 게 고가·대형에 부담이 큰 대출·세제 환경입니다. 세제 개편과 대출 규제가 겹치면서 비싼 집을 사는 수요가 위축되고, 그 수요가 중저가로 옮겨 갔다는 설명입니다(아시아경제·지지옥션 분석). 이 글에서는 개별 LTV·DSR 조항 번호나 시행일을 단정하지 않습니다. 입찰 전에 은행에서 경락잔금대출(낙찰 잔금을 치르는 대출) 한도를 직접 확인하는 게 맞습니다.
한 가지 더. 주간 낙찰가율은 그 주에 팔린 건수가 적을 때 크게 출렁입니다. 9월 셋째 주 서울 아파트 경매는 총 10건이었습니다. 고가 한두 건이 낮게 팔리면 평균 89%가 됩니다. 그래서 "다음 주도 89%다"라고 단정하면 안 됩니다. 방향은 보되, 내 물건 한 건의 시세·경쟁·대출을 따로 계산하세요.
[물건] 고가는 할인, 중저가는 경쟁
Q. 실제로 어떤 물건이 낮게, 어떤 물건이 높게 팔렸나요?
아시아경제가 전한 9월 셋째 주 사례를 보면 갈림이 분명합니다.
- 고가·대형: 광진구 구의동 파크르네빌 전용 207㎡는 감정가 17억 2,000만 원에서 한 번 유찰된 뒤 14억 3,990만 원(낙찰가율 83.72%)에 팔렸습니다. 송파구 잠실동 파크인-수 전용 143㎡는 감정가 17억 1,000만 원에서 14억 2,990만 원(83.62%)에 팔렸습니다.
- 중저가: 송파구 풍납동 대아 전용 85㎡에는 응찰자 11명이 몰려 감정가의 104.2%(8억 9,999만 원)에 팔렸습니다.
같은 서울, 같은 주인데도 한쪽은 감정가보다 수억 원 낮고, 한쪽은 감정가를 넘깁니다. 평균 89.3%만 보고 "서울 경매는 싸다"고 말하면, 풍납 대아 같은 물건에서는 낭패를 볼 수 있습니다.
수도권도 갈립니다. 같은 주 인천은 85.4%, 경기는 96.7%였습니다. 경기에서는 반도체 벨트 쪽에서 높은 낙찰이 나왔습니다. 성남 분당 134.9%, 수원 영통 127.8%, 용인 기흥 125.3%, 화성 동탄 122.3%입니다. 서울 고가가 식었다고 해서 수도권 전체가 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다.
고가 구간만 더 깊게 보고 싶다면 서울 낙찰가율만 보면 안 된다…30억 이상 고가 아파트 경매는 찬바람을, 89.3% 숫자 자체 해설은 서울 아파트 경매 낙찰가율 89.3%…시세보다 수억 싼 입찰가는 어디?를 참고하면 됩니다. 매수심리와 낙찰가율의 선후 관계는 매수심리 5주 하락과 서울 경매 낙찰가율에서 이어집니다.
[출구] 싸게 산 뒤에도 남는 숙제
Q. 할인 폭이 커 보이면 바로 입찰해도 되나요?
출구를 먼저 정하세요. 출구는 낙찰 뒤에 그 집을 어떻게 쓸지입니다.
- 직접 살기: 시세보다 싸게 내 집을 마련하는 경로. 단기 시세 변동에 덜 흔들립니다.
- 전세·월세 주기: 잔금 대출 이자와 공실 기간을 버틸 수 있는지 먼저 계산합니다.
- 되팔기: 보유 기간이 짧으면 양도세(팔아 남긴 이익에 붙는 세금) 부담이 큽니다. 세금과 거래비용을 빼고도 남는지 확인한 뒤에야 수익입니다.
강남·서초·송파처럼 주간 시세가 이미 내려간 지역은, 낙찰가와 감정가 차이가 커 보여도 실거래가가 더 빨리 내려왔을 수 있습니다. 반대로 노원·성북·서대문처럼 매매가가 오르는 지역은 경매 경쟁이 세져 할인 폭이 줄어들 수 있습니다. 싸게 시작하는 것과, 싸게 끝나는 것은 다른 말입니다.
[권리] 가격 계산의 마지막 줄
Q. 권리분석은 언제 하면 되나요?
가격과 출구를 대략 잡은 뒤에 합니다. 권리부터 파고들면 숫자 감각이 흐려지기 쉽습니다. 다만 권리에서 막히면 할인 폭이 전부 사라질 수 있으니, 입찰 전에는 반드시 확인합니다.
- 말소기준권리: 경매 뒤 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다.
- 대항력 있는 임차인: 세입자가 낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 힘이 있으면, 그 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
- 인수 권리: 낙찰 뒤에도 사라지지 않고 넘어오는 권리입니다.
매각물건명세서(법원이 임차인·권리 정보를 정리한 서류)와 등기부를 직접 보고, 모르는 항목이 있으면 입찰을 미루는 편이 낫습니다. 싸게 샀는데 보증금을 떠안으면, 그 할인은 없는 것과 같습니다.
그래서 지금 어떻게 보면 되나
정리하면 이렇습니다. 서울 집값은 86주째 오르며 누적 17.6%까지 왔지만, 경매 낙찰가율은 9월 셋째 주 89.3%로 식었습니다. 평균만 보면 모순처럼 보이지만, 속을 열어 보면 고가·대형은 수요가 줄고 중저가는 경쟁이 센 두 갈래 시장입니다.
경매로 수익을 보려면 "집값이 오른다"는 문장에 올라타기보다, 내 물건이 어느 갈래인지부터 고르세요. 그다음 실거래가에서 비용·출구·권리를 빼고, 남은 숫자 안에서만 입찰가를 쓰세요. 평균 89%는 참고일 뿐, 정답이 아닙니다.
함께 보면 좋은 글: 경매가 식은 사이 일반 매매시장은 어떻게 움직였는지 「서울 집값 86주 연속 상승, 다음 대출 규제는 어디서 나올까」(부동산인사이트)에서 비교해 보세요.
이 글은 특정 물건을 사거나 팔라고 권하는 글이 아닙니다. 입찰일·최저가·권리관계는 법원 사정으로 바뀔 수 있으니, 입찰 전 대법원 법원경매정보와 매각물건명세서를 다시 확인하세요. 출처: 한국부동산원 9월 넷째 주 주간 아파트가격 동향(머니투데이 2026.10.1 보도), 지지옥션 집계(아시아경제 2026.9.19), 지지옥션 8월 경매동향보고서(디지털타임스·헤럴드경제 보도).