한눈에 보기
- 본인이 직접 간다면 준비물은 세 가지입니다. 신분증, 도장, 보증금.
- 보증금은 내가 쓸 금액이 아니라 '최저매각가격'의 10%가 원칙입니다.
- 입찰표에 쓴 금액은 고칠 수 없습니다. 틀리면 새 용지에 처음부터 다시 쓰세요.
- 떨어지면 보증금은 그날 법정에서 돌려받습니다. 1등이 되면 보증금은 법원에 남습니다.
- 가장 흔한 사고는 '0 하나 더 쓰기'입니다. 입찰가는 집에서 미리 정해 가세요.
숫자부터 보겠습니다. 입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 기본입니다. 입찰 마감은 집행관이 입찰을 시작한다고 알린 뒤 최소 1시간이 지나야 합니다. 그리고 한 번 낸 입찰표는 취소도, 변경도, 교환도 안 됩니다.
이 세 가지만 알아도 입찰 당일 실수의 절반은 막을 수 있습니다. 나머지는 순서대로 따라가면 됩니다.
집을 나서기 전: 입찰가는 법원 가기 전에 끝냅니다
Q. 당일 아침에 꼭 다시 볼 게 있나요?
있습니다. 그 사건이 오늘 정말 진행되는지부터 확인하세요. 경매는 변경·연기·취하로 당일 직전에 빠지는 경우가 있습니다. 법원경매정보에서 사건번호로 다시 조회하면 됩니다.
그다음 메모 한 장에 다섯 줄을 적어 두세요. 경매인사이트가 늘 쓰는 순서 그대로입니다.
- 가격: 최저매각가격, 최근 실거래가, 내가 쓸 최고 금액
- 수익: 취득세·수리·명도·이자를 빼고도 남는지
- 물건: 누가 살고 싶어 할 집인지
- 출구: 살 건지, 세를 줄 건지, 팔 건지
- 권리: 매각물건명세서에서 떠안는 권리·임차인이 있는지
Q. 입찰가는 현장 분위기를 보고 정하면 안 되나요?
권하지 않습니다. 법정에 사람이 많으면 "나도 좀 더 써야 하나" 하는 마음이 생깁니다. 그 순간 올린 금액에는 계산이 없습니다.
그래서 상한선은 집에서 정하고, 법정에서는 그 숫자를 옮겨 적기만 하는 게 안전합니다. 입찰가는 적어도 두 번, 소리 내어 읽어 보세요. "이억 삼천사백만 원" 하고 읽으면 0 개수 실수가 확 줄어듭니다.
준비물: 누가 입찰하느냐에 따라 달라집니다
| 누가 가나 | 챙길 것 |
|---|---|
| 본인 | 신분증, 도장, 보증금 |
| 대리인 | 대리인 신분증·도장, 본인 인감도장이 찍힌 위임장, 본인 인감증명서, 보증금 |
| 법인 | 대표자 자격을 증명하는 서류(법인등기사항증명서), 신분증, 도장, 보증금 |
| 두 명 이상 공동 | 공동입찰신고서·공동입찰자목록, 입찰표에 각자 지분 표시 |
※ 위임장은 대리권을 증명하는 서류이고, 인감증명서는 위임장에 찍힌 도장이 본인 것임을 확인하는 서류입니다. 위임장과 인감증명서의 도장이 다르면 입찰이 무효 처리될 수 있습니다.
Q. 보증금은 얼마를 준비하나요?
최저매각가격의 10%입니다. 최저매각가격은 그 회차에 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액입니다.
예를 들어보겠습니다(가상 예시). 최저매각가격이 2억3000만원이면 보증금은 2300만원입니다. 내가 2억6000만원을 써도 보증금은 2300만원 그대로입니다. 여기서 많이 헷갈립니다. 보증금은 '내 입찰가'가 아니라 '최저가' 기준입니다.
다만 법원이 10%와 다르게 정할 수도 있습니다. 한 번 낙찰된 뒤 잔금이 안 들어와 다시 나온 재매각 사건은 보증금이 더 높게 잡히는 경우가 많습니다. 금액은 매각기일 공고에 적혀 있으니 거기서 확인하세요.
Q. 현금으로 가져가야 하나요?
세 가지 중 하나면 됩니다.
- 현금
- 은행이 발행한 자기앞수표(지급제시기간이 5일 이상 남은 것)
- 경매보증보험증권: 보험사가 보증금을 대신 보증해 주는 증서
보증금에 딱 맞춘 자기앞수표 한 장이 가장 간단합니다. 세기 쉽고, 모자랄 걱정이 없습니다. 보증보험증권은 목돈이 묶이지 않는 대신 보험료가 들고, 떨어져도 그 보험료는 돌려받지 못합니다.
법정 안에서: 쓰고, 넣고, 냅니다
입찰법정에 들어가면 흐름은 대체로 이렇습니다.
- 집행관이 입찰 시작을 알리면서 마감 시각과 개찰 시각을 알려 줍니다.
- 법정에 비치된 입찰표와 봉투를 받습니다.
- 남이 볼 수 없게 칸막이 된 기재대에서 입찰표를 씁니다.
- 보증금은 작은 보증금 봉투에 넣고, 입찰표와 함께 큰 입찰봉투에 넣습니다.
- 집행관에게 내고 신분 확인을 받습니다. 이때 받는 수취증은 끝날 때까지 잘 챙기세요.
입찰 시작 시각은 법원마다 조금씩 다릅니다. 매각기일 공고에 적힌 시각보다 여유 있게 도착하는 게 좋습니다. 늦게 가면 입찰표를 급하게 쓰게 되고, 급하게 쓰면 틀립니다.
Q. 입찰표에서 가장 많이 틀리는 곳은 어디인가요?
세 군데입니다.
- 사건번호·물건번호: 한 사건에 물건이 여러 개면 물건번호를 꼭 적어야 합니다. 빠지면 개찰에서 빠질 수 있습니다.
- 입찰가격과 보증금액 칸: 두 칸이 나란히 있어서 자리를 바꿔 쓰는 실수가 나옵니다.
- 금액의 0 개수: 한 자리만 밀려도 열 배가 됩니다.
이 부분은 꼭 기억하세요. 입찰가격을 고쳐 쓰면 정정 도장을 찍어도 무효로 처리됩니다. 숫자가 5인지 8인지 헷갈리게 써도 마찬가지입니다. 틀렸다면 고치지 말고 새 입찰표를 받아 처음부터 다시 쓰면 됩니다.
또 한 물건에 같은 사람이 입찰표를 여러 장 내면 전부 무효입니다. "혹시 몰라 두 장" 같은 건 통하지 않습니다.
Q. '최고가보다 100만원 더'처럼 써도 되나요?
안 됩니다. 입찰가격은 '2억3400만원'처럼 정해진 금액으로 써야 합니다. 다른 사람 금액에 비례하는 방식은 법으로 막혀 있습니다.
개찰: 1등이 정해지는 순간
Q. 결과는 어떻게 알 수 있나요?
마감 뒤 집행관이 봉투를 열고 사건번호, 입찰자 이름, 입찰가격을 부릅니다. 가장 높게 쓴 사람이 최고가매수신고인, 쉽게 말해 1등입니다.
1등의 보증금은 그 자리에서 확인합니다. 보증금이 모자라면 1등을 해도 그 입찰은 무효가 되고, 다음 순위로 넘어갑니다. 그래서 보증금은 1원도 모자라지 않게 준비해야 합니다.
Q. 1등 금액이 같으면 어떻게 되나요?
같은 금액을 쓴 사람들끼리만 그 자리에서 다시 입찰합니다. 이때는 처음 쓴 금액보다 낮게 쓸 수 없습니다. 또 같으면 추첨으로 정합니다.
여기서 한 가지 봐야 할 게 있습니다. 자리에 없으면 이 추가입찰에 참여할 자격을 잃을 수 있습니다. 입찰표를 냈다고 바로 나가지 말고 개찰이 끝날 때까지 기다리세요.
Q. 떨어지면 보증금은 언제 돌려받나요?
그날 바로입니다. 집행관이 1등(과 차순위)을 정하고 입찰을 끝낸다고 알리면, 나머지 입찰자는 보증금 반환을 신청할 수 있습니다. 신분 확인을 거쳐 법정에서 돌려받습니다.
Q. 2등이면 할 수 있는 게 있나요?
차순위매수신고라는 게 있습니다. 1등이 잔금을 안 내면 "그럼 제 금액에 사겠습니다"라고 미리 손을 들어 두는 제도입니다. 입찰이 끝나기 전까지 신고해야 합니다.
조건은 하나입니다. 내 금액이 '1등 금액 − 보증금'보다 커야 합니다. 숫자로 한번 보겠습니다(가상 예시). 1등이 2억5000만원, 보증금이 2300만원이면 2억2700만원을 넘게 쓴 사람만 신고할 수 있습니다.
대신 신고하면 내 보증금은 바로 못 돌려받습니다. 1등이 잔금을 다 낼 때까지 법원에 묶입니다. 그 돈이 한두 달 묶여도 괜찮은지 먼저 따져 보세요.
1등이 된 뒤 일주일: 아직 끝이 아닙니다
1등이 됐다고 바로 내 집이 되는 건 아닙니다. 법원은 매각기일부터 1주 안에 매각결정기일을 열어 매각을 허가할지 정합니다. 허가가 확정되면 그날부터 1개월 안의 날로 잔금 기한이 잡힙니다.
잔금을 내야 비로소 소유권이 넘어옵니다. 잔금·명도를 비용으로 어떻게 잡는지는 따로 정리해 두었습니다. 아래 함께 읽기를 참고하세요.
그래서 입찰 당일, 뭘 제일 조심해야 하나요?
결국 핵심은 이것입니다. 입찰 당일은 판단하는 날이 아니라, 집에서 끝낸 판단을 실수 없이 옮겨 적는 날입니다.
- 아침: 사건이 그대로 진행되는지 확인
- 법정: 사건번호·물건번호·금액을 한 번 더 소리 내어 확인, 틀리면 새 용지
- 개찰: 끝날 때까지 자리 지키기, 떨어지면 보증금 바로 회수
이 글은 입찰 절차를 설명하는 글이며, 특정 물건 입찰을 권하는 글이 아닙니다.
함께 읽기: 오늘 경매 일정 어디서 보나 — 법원경매·온비드 보는 법 (휴장·연휴 포함)
함께 읽기: 유찰이 많을수록 싸게 산다? — 최저매각가부터 깨는 착각
함께 읽기: 낙찰이 끝이 아니다 — 잔금·명도를 수익·출구 비용으로 잡는 법
함께 읽기: 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터
참고자료
- 민사집행법(국가법령정보센터) — 제109조 매각결정기일, 제114조 차순위매수신고, 제115조 매각기일의 종결·보증 반환
- 민사집행규칙(국가법령정보센터) — 제62조 입찰표 기재·취소 불가, 제63조 보증금액, 제64조 보증 제공방법, 제65조 입찰 절차, 제66조 동점 시 추가입찰, 제78조 대금지급기한
- 대법원 전자민원센터 — 입찰안내 (보증금 반환, 보증보험 보증료 미환불)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 입찰참여 자격 및 입찰 방법 (대리입찰 준비물)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 입찰참여 절차 (입찰표 유·무효 처리기준)
- 대법원 법원경매정보 — 사건 진행 여부·매각기일 공고 확인
입찰 시각, 보증금액, 준비 서류는 법원과 사건에 따라 다를 수 있습니다. 입찰 전 해당 사건의 매각기일 공고와 법원경매정보에서 다시 확인하세요.