한눈에 보기
- 낙찰받은 날 바로 이사 날짜를 정하면 안 됩니다. 법으로 날짜가 정해진 건 잔금 내는 날까지입니다.
- 매각결정기일은 낙찰일부터 1주 안, 그 뒤 1주 동안 아무도 불복하지 않으면 허가가 확정됩니다.
- 잔금은 허가가 확정된 날부터 1개월 안의 날로 법원이 기한을 정해 줍니다. 잔금을 다 낸 순간 내 집이 됩니다.
- 집을 비워 달라는 인도명령은 잔금 낸 뒤 6개월 안에만 신청할 수 있습니다. 잔금 낼 때 같이 내는 게 안전합니다.
- 비용은 취득세, 등기 비용, 이사비, 공용부분 체납 관리비, 수리비, 명도 비용까지 6가지를 미리 표로 잡아 두세요.
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결론부터 말하면, 낙찰 후 입주 일정은 「법으로 정해진 구간」과 「사람에 따라 달라지는 구간」으로 나눠서 짜야 합니다.
낙찰부터 잔금까지는 민사집행법에 기간이 나와 있어서 어느 정도 계산이 됩니다. 문제는 잔금 이후입니다. 지금 사는 사람이 언제 나가느냐에 따라 입주 날짜가 몇 주에서 몇 달까지 벌어질 수 있습니다.
그래서 이사 날짜는 집 열쇠를 받을 날이 보일 때 확정하는 게 맞습니다. 아래에서 날짜 흐름, 가상 예시 일정표, 비용 체크리스트 순서로 정리했습니다.
Q. 낙찰받고 입주까지 어떤 순서로 가나요?
전체 흐름은 9단계입니다. 단계마다 법 조문을 함께 적었으니, 헷갈릴 때 원문을 찾아보면 됩니다.
① 매각기일
입찰하고 개찰하는 날입니다. 가장 높은 가격을 쓴 사람이 「최고가매수신고인」이 됩니다. 아직 내 집이 된 건 아니고, 1등으로 이름이 불린 단계입니다.
② 매각결정기일 (매각기일부터 1주 이내)
법원이 이 매각을 허가할지 말지 결정하는 날입니다. 민사집행법 제109조에 「매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다」고 되어 있습니다. 서류나 절차에 문제가 있으면 여기서 불허가가 나올 수도 있습니다.
③ 매각허가 확정 (즉시항고 기간 1주)
즉시항고는 결정에 불복해 위 법원에 다시 판단해 달라고 하는 절차입니다. 민사집행법 제15조에 따라 재판을 고지받은 날부터 1주 안에 내야 합니다. 이 1주 동안 아무도 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정됩니다. 제126조에 「확정되어야 효력을 가진다」고 되어 있어서, 확정 전에는 잔금을 낼 수 없습니다.
누군가 항고하면 이 단계에서 일정이 멈춥니다. 항고 사건이 끝날 때까지 기다려야 하니, 이사 예약을 미리 해 두면 곤란해질 수 있습니다.
④ 대금지급기한 통지 (확정일부터 1개월 안의 날)
허가가 확정되면 법원이 잔금 마감일을 정해서 알려 줍니다(제142조). 민사집행규칙 제78조에 따라 이 기한은 확정된 날부터 1월 안의 날로 정해집니다. 통지서에 적힌 날짜가 내 잔금 마감일입니다.
⑤ 잔금 납부 (이때 소유권 취득)
잔금은 낙찰가에서 입찰 때 낸 보증금을 뺀 나머지 돈입니다. 제135조에 「매각대금을 다 낸 때에 권리를 취득한다」고 되어 있습니다. 등기가 아직 안 됐어도, 잔금을 다 낸 날부터 법적으로 내 집입니다.
⑥ 소유권이전등기 촉탁
촉탁은 법원이 등기소에 「등기해 주세요」 하고 대신 요청하는 것입니다. 제144조에 따라 잔금이 들어오면 법원이 내 이름으로 소유권을 옮기고, 내가 떠안지 않는 권리(근저당·가압류 같은 것)를 지우는 등기를 함께 요청합니다. 다만 매수인이 필요한 서류와 세금 영수증을 내야 진행되고, 등기 비용은 매수인 몫입니다(제144조 제3항).
⑦ 인도명령 신청 (잔금 낸 뒤 6개월 이내)
인도명령은 집에 사는 사람에게 「집을 넘겨주라」고 법원이 내리는 명령입니다. 제136조에 따라 대금을 낸 뒤 6월 안에 신청해야 합니다. 이 기간이 지나면 시간과 비용이 더 드는 명도소송으로 가야 합니다.
대항력이 있는 임차인처럼 매수인에게 맞설 권리가 있는 사람은 인도명령 대상이 아닙니다. 대항력은 집이 팔려도 임차인이 계속 살 수 있는 힘을 말합니다. 대상 판단과 비용 차이는 경매 인도명령 vs 명도소송 글에 자세히 정리해 두었습니다.
⑧ 인도·명도
명도는 사는 사람을 내보내고 집을 비워 받는 일입니다. 대화로 이사 날짜를 맞추는 경우가 가장 많고, 끝까지 안 나가면 인도명령 결정문을 가지고 집행관에게 강제집행을 맡깁니다(제136조 제6항). 이 구간은 법정 기간이 없어서 사건마다 차이가 큽니다.
⑨ 입주
열쇠를 받고, 비밀번호와 도어락을 바꾸고, 수리를 마친 뒤 들어갑니다. 수리가 필요하면 입주 전 공사 기간까지 일정에 넣어야 합니다.
Q. 실제 날짜로 짜 보면 어떻게 되나요?
아래 표는 가상 예시입니다. 낙찰일을 D라고 두고, 항고가 없고 잔금을 빨리 낸다고 가정했습니다. 법으로 정해진 부분과 사람에 따라 달라지는 부분을 나눠서 적었습니다.
| 단계 | 가상 예시 날짜 | 법으로 정해진 기준 | 이때 할 일 |
|---|---|---|---|
| 매각기일(낙찰) | D | 공고된 날 | 영수증 보관, 현장 방문해 점유자 확인 |
| 매각결정기일 | D+7 | 매각기일부터 1주 이내 | 대출 은행 상담 시작 |
| 매각허가 확정 | D+14 | 즉시항고 기간 1주 | 점유자와 이사 날짜 대화 시작 |
| 대금지급기한 통지 | D+14 이후 통지서 도착 | 기한은 확정일부터 1월 안의 날 | 기한 날짜 달력에 표시 |
| 잔금 납부 | D+30 | 통지된 기한까지 | 취득세 신고·납부, 등기 촉탁 서류 제출 |
| 인도명령 신청 | D+30 (잔금과 같은 날) | 잔금 낸 뒤 6개월 이내 | 점유이전금지가처분도 함께 검토 |
| 인도·명도 | 사건마다 다름 | 법정 기간 없음 | 이사비 협의 또는 강제집행 신청 |
| 입주 | 열쇠 받은 뒤 + 수리 기간 | 없음 | 도어락 교체, 수리, 이사 |
※ 가상 예시입니다. D+14는 항고가 없을 때를 가정한 것이고, 통지서가 오는 날과 법원이 정한 기한은 사건마다 다릅니다.
표에서 보듯 낙찰 후 한 달 정도까지는 꽤 예측이 됩니다. 그런데 「인도·명도」 칸만은 날짜 대신 「사건마다 다름」이라고 적혀 있습니다. 여기가 이사 일정의 핵심 변수입니다.
그래서 지금 사는 집의 전세·월세 만료일을 잔금일에 딱 맞추면 위험합니다. 명도가 늦어지면 갈 곳이 없어지기 때문입니다. 최소 한두 달 여유를 두거나, 짐을 잠시 맡기는 보관 이사도 선택지로 생각해 두면 좋습니다.
Q. 잔금은 기한 마지막 날 내면 되나요?
기한 안에만 내면 됩니다. 다만 마지막 날까지 미루면 손해일 때가 많습니다.
이유는 두 가지입니다. 첫째, 잔금을 내야 소유권이 생기고, 그래야 인도명령도 신청할 수 있습니다. 잔금이 늦으면 입주도 그만큼 늦어집니다. 둘째, 경락잔금대출(낙찰자가 잔금 낼 때 받는 대출) 실행일이 은행 사정으로 밀리면 기한을 넘길 위험이 생깁니다.
기한을 넘기면 어떻게 될까요? 차순위매수신고인(2등으로 신고한 사람)이 있으면 그 사람에게 매각허가 여부를 정하고, 없으면 재매각을 합니다(제137조, 제138조). 이렇게 되면 처음 낸 입찰보증금은 돌려받지 못합니다.
재매각으로 넘어갔더라도 재매각기일 3일 전까지 대금, 지연이자(연 12%, 민사집행규칙 제75조), 절차비용을 내면 재매각이 취소됩니다(제138조 제3항). 그래도 이자 부담이 크니, 처음부터 기한 안에 내는 게 맞습니다.
Q. 이사 업체 예약은 언제 하나요?
순서를 이렇게 잡으면 덜 꼬입니다.
- 낙찰 직후: 견적만 받아 둡니다. 날짜는 아직 정하지 않습니다.
- 점유자와 이사 날짜 합의가 된 뒤: 그 날짜에서 수리 기간을 더한 날로 가예약을 합니다.
- 열쇠를 실제로 받은 뒤: 확정합니다. 손 없는 날이나 월말은 예약이 몰리니 이 점도 감안합니다.
집이 비어 있는 물건(공실)이라면 일정이 훨씬 단순합니다. 다만 공실이라도 안에 짐이 남아 있으면 마음대로 치우면 안 됩니다. 남의 물건을 함부로 버리면 분쟁이 생길 수 있으니, 인도명령과 집행 절차를 거치는 게 안전합니다.
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Q. 비용은 어떤 항목을 준비해야 하나요?
낙찰가 말고도 돈이 나갈 곳이 6군데 있습니다. 아래 표는 낙찰가 3억 원, 1주택 실거주를 가정한 가상 예시입니다. 세율처럼 법에 나온 숫자와, 사람마다 다른 가상 금액을 구분해서 보세요.
| 항목 | 기준 | 가상 예시 금액 | 체크 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 6억 원 이하 주택 1%(지방세법 제11조) | 300만 원 | □ |
| 지방교육세 | 위 경우 취득가의 0.1%(지방세법 제151조 계산) | 30만 원 | □ |
| 말소등기 등록면허세 | 건당 6천 원 + 그 20% 지방교육세 | 5건이면 3만 6천 원 | □ |
| 국민주택채권 할인 비용 | 등기할 때 의무로 사는 채권, 바로 팔면 차액만 부담 | 20만 원 | □ |
| 법무사 수수료 | 직접 하면 없음, 맡기면 사무소마다 다름 | 50만 원 | □ |
| 내 이사비 | 짐 양·거리·층수에 따라 다름 | 150만 원 | □ |
| 체납 관리비 | 공용부분만 승계, 연체료 제외(판례) | 체납 120만 원 중 공용 70만 원 | □ |
| 수리비 | 집 상태에 따라 다름 | 300만 원 | □ |
| 명도 비용 | 이사비 협의 또는 강제집행 비용 | 200만 원 | □ |
| 합계 | 낙찰가 외 추가 현금 | 약 1,124만 원 |
※ 가상 예시입니다. 세율은 1주택 기본세율 기준이며 다주택·법인·감면 대상이면 달라집니다. 채권·법무사·이사·수리·명도 금액은 설명을 위한 가상 숫자입니다.
숫자로 보면 낙찰가의 몇 퍼센트가 따로 든다는 걸 알 수 있습니다. 이 돈은 대출로 해결이 안 되는 경우가 많아서, 현금으로 따로 준비해 두는 게 좋습니다.
Q. 취득세는 언제, 얼마나 내나요?
주택을 돈 주고 산 경우 취득세 기본세율은 지방세법 제11조에 나옵니다. 취득가가 6억 원 이하면 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 금액에 따라 계산식으로 올라가고, 9억 원을 넘으면 3%입니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 주택 크기 등에 따라 농어촌특별세가 더해질 수 있습니다.
다주택자나 법인은 중과세율이 적용될 수 있어서 위 숫자보다 훨씬 커질 수 있습니다. 입찰 전에 내가 몇 번째 집을 사는지부터 따져 봐야 합니다.
내는 시기도 중요합니다. 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 그 전에 등기를 하려면 등기 신청 접수일까지 내야 합니다. 경매는 보통 잔금 낸 날이 취득일이고, 등기 촉탁 서류에 취득세 영수증이 들어가니 잔금 직후 바로 낸다고 생각하면 됩니다.
낙찰 취득세 계산법은 네이버 블로그 「낙찰 취득세」 글로 따로 준비 중입니다.
Q. 등기 비용에는 뭐가 들어가나요?
잔금을 내면 법원이 등기를 촉탁하지만, 비용은 매수인이 냅니다. 크게 세 가지입니다.
등록면허세: 등기할 때 내는 지방세입니다. 경매에서는 근저당·가압류 같은 기존 등기를 지우는 말소등기가 여러 건 생기는데, 지방세법 제28조에 따라 건당 6천 원이고 여기에 그 20%가 지방교육세로 붙습니다.
국민주택채권: 소유권 이전등기를 할 때 의무로 사야 하는 채권입니다. 대부분 사는 즉시 은행에 되팔고, 그 차액(할인 비용)만 부담합니다. 금액은 집값과 지역에 따라 달라집니다.
법무사 수수료: 서류 준비를 직접 하면 들지 않습니다. 경락잔금대출을 받으면 은행이 지정한 법무사가 함께 처리하는 경우가 많습니다.
Q. 전 주인이 밀린 관리비도 제가 내야 하나요?
전부는 아닙니다. 공용부분 관리비만 떠안습니다.
대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결은, 아파트 전 입주자가 밀린 관리비 가운데 공용부분은 새 소유자가 승계한다고 봤습니다. 공용부분 관리비는 계단·엘리베이터처럼 모두가 함께 쓰는 곳을 관리하거나, 청소비·수선유지비처럼 건물 전체를 위해 똑같이 걷는 돈을 말합니다. 반대로 내 집 안에서 쓴 전유부분 관리비는 승계되지 않습니다.
연체료도 내지 않아도 됩니다. 대법원 2004다3598 판결은 공용부분 관리비의 연체료는 승계 대상이 아니라고 봤습니다.
실제로는 관리사무소에서 체납 내역 전체를 청구하는 일이 있습니다. 이때 항목별 내역서를 받아 공용부분과 전유부분, 연체료를 나눠 보고 이야기하면 됩니다. 입찰 전에 관리사무소에 체납 금액을 물어 두면 비용표가 더 정확해집니다.
Q. 명도 비용은 어떻게 잡나요?
명도 비용은 두 갈래로 생각하면 쉽습니다.
대화로 끝내는 경우: 점유자에게 이사비 일부를 주고 날짜를 약속받는 방식입니다. 법으로 줘야 하는 돈은 아니지만, 강제집행보다 빠르고 싸게 끝나는 경우가 많아 협의 비용으로 잡아 둡니다. 약속은 꼭 날짜와 금액, 집 상태를 적은 합의서로 남기세요. 돈은 열쇠를 받을 때 주는 게 원칙입니다.
강제집행까지 가는 경우: 인도명령 결정을 받은 뒤 집행관에게 집행을 맡깁니다. 집행관이 점유를 빼앗아 매수인에게 넘기고, 남은 짐은 옮겨 보관합니다(민사집행법 제258조). 이 과정의 노무비·보관비 같은 비용은 먼저 신청인이 내야 합니다.
법(제53조)상 집행 비용은 원래 채무자 부담이지만, 실제로 돌려받기는 쉽지 않습니다. 그래서 처음부터 내 돈으로 잡아 두는 편이 현실적입니다.
Q. 수리는 언제 하나요?
열쇠를 받은 다음입니다. 잔금을 냈어도 사람이 살고 있으면 집 안을 볼 수 없으니, 수리 견적은 인도 뒤에 받는다고 생각하세요.
겨울 입주라면 보일러, 수전, 결로처럼 먼저 손봐야 할 곳이 있습니다. 순서와 비용 잡는 법은 낙찰받은 집 겨울 입주 전 수리 순서 글을 같이 보면 일정 짜기가 수월합니다.
Q. 낙찰도 부동산 거래신고를 해야 하나요?
아닙니다. 경매 낙찰은 매매계약이 아니라서 부동산 거래신고 대상이 아닙니다. 거래신고서가 어떤 경우에 필요한지는 부동산 거래신고서 글에서 볼 수 있습니다.
Q. 초보가 자주 헷갈리는 건 뭔가요?
Q. 매각결정기일에 꼭 법원에 가야 하나요?
매수인이 반드시 출석해야 하는 날은 아닙니다. 결과는 법원경매정보 사이트의 사건 검색에서 볼 수 있습니다.
Q. 잔금을 내면 그날 바로 들어가도 되나요?
소유권은 생기지만, 사람이 살고 있으면 마음대로 들어가면 안 됩니다. 문을 따고 들어가면 오히려 분쟁이 생길 수 있습니다. 인도를 받는 절차를 거쳐야 합니다.
Q. 6개월 안에 인도명령을 못 내면 끝인가요?
끝은 아니지만 명도소송으로 가야 합니다. 소송은 판결까지 시간이 더 걸리고 비용도 늘어납니다. 그래서 잔금 낼 때 같이 신청하는 게 가장 안전합니다.
Q. 인도명령 신청하는 동안 점유자가 바뀌면요?
상대방이 달라져서 다시 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 이를 막으려고 점유이전금지가처분(다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 묶어 두는 절차)을 함께 신청하는 경우가 많습니다.
Q. 일정 짤 때 꼭 조심할 점은요?
- 이사 날짜를 잔금일에 맞추지 마세요. 명도가 끝나야 들어갈 수 있습니다.
- 대출 실행일은 잔금 기한보다 넉넉히 앞에 잡으세요. 기한을 넘기면 보증금을 잃을 수 있습니다.
- 인도명령 6개월은 잔금 낸 날부터 셉니다. 낙찰일이 아닙니다.
- 관리비는 내역서부터 받으세요. 공용부분만, 연체료는 빼고 계산합니다.
- 현금 예비비를 따로 두세요. 취득세, 등기, 명도, 수리비는 대출로 해결되지 않는 경우가 많습니다.
- 남은 짐은 함부로 버리지 마세요. 집행 절차를 거쳐야 뒤탈이 없습니다.
정리하면, 낙찰 후 한 달 정도는 법이 정한 달력대로 움직이고, 그 뒤는 사람과의 협의에 달려 있습니다. 앞부분은 날짜를 정확히 지키고, 뒷부분은 여유와 예비비로 대비하는 것이 이사 일정을 덜 꼬이게 만드는 방법입니다.
참고한 자료: 민사집행법(제15조, 제53조, 제109조, 제126조, 제135조~제138조, 제142조, 제144조, 제258조), 민사집행규칙(제75조, 제78조), 지방세법(제11조, 제20조, 제28조, 제151조), 지방세법 시행령 제20조 · 국가법령정보센터 / 대법원 2001다8677 전원합의체 판결, 대법원 2004다3598 판결 / 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매」
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 법령과 세율은 바뀔 수 있으니 실제 진행 전에는 해당 법원, 관할 구청(세무과), 법률·세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 가상 예시의 날짜와 금액은 설명을 위한 것으로 실제와 다를 수 있습니다.