한눈에 보기
- 전세사기 때문에 경매·공매로 떠안은 집이 있어도, 생애최초 대출 우대를 받을 길이 열렸습니다.
- 우대를 받으면 집값의 70%(수도권·규제지역) 또는 80%(그 외 지역)까지 대출 한도가 잡힙니다.
- 조건은 세 가지입니다. 전세사기피해자 결정문, 피해 집을 경매·공매 등으로 취득, 그 집을 팔았거나 팔기로 약속.
- 피해 집 말고 다른 집을 가졌던 기록이 있으면 이 예외로는 안 됩니다.
- 은행마다 적용 시점이 다를 수 있습니다. 신청 전에 은행에 꼭 물어보세요.
결론부터 말하면, 받을 수 있습니다. 다만 조건이 붙습니다.
은행연합회가 9월 30일 은행들에 '생애최초 인정 요건 관련 은행권 Q&A'를 나눠 줬습니다. 금융당국의 해석을 받아 정리한 자료입니다. 여기에 전세사기 피해자가 경매·공매로 피해 집을 취득한 경우도 생애최초로 인정할 수 있다는 내용이 들어갔습니다(머니투데이·매일경제·뉴스1, 10월 1일 보도).
[돈 계산] 생애최초가 되면 한도가 어떻게 잡히나
Q. 생애최초 LTV가 뭔가요?
LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 5억 원짜리 집에 LTV 70%면, 담보 기준으로 3억 5,000만 원까지 계산됩니다(계산 예시).
생애최초는 태어나서 처음 집을 사는 사람을 말합니다. 처음 사는 사람에게는 이 비율을 더 높게 줍니다. 금융위원회 자료 기준으로 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%입니다. 규제지역은 정부가 집값 과열을 막으려고 대출을 더 조이는 지역입니다.
여기서 많이 헷갈립니다. LTV 비율이 곧 내가 받는 돈은 아닙니다. 소득 대비 갚는 돈을 보는 DSR(총부채원리금상환비율)이나 대출 최대 금액 같은 다른 규제도 같이 걸립니다. 실제 금액은 은행 심사에서 정해집니다. 경락잔금대출에서 LTV·DSR을 같이 계산하는 법은 금리 올린 뒤 경락잔금, LTV·DSR·방공제 계산에 정리해 두었습니다.
Q. 경매로 떠안은 집이 왜 문제였나요?
원래 규칙 때문입니다. 금융위원회 8·13 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 자료를 보면, 과거에 주택을 소유(매매·상속·증여)한 적이 있으면 생애최초 LTV를 인정하지 않았습니다.
전세사기 피해자는 보증금을 못 돌려받자 살던 집을 경매·공매에서 직접 사는 경우가 있습니다. 원해서 산 집이 아니어도, 기록상으로는 '집을 가져 본 사람'이 됩니다. 그래서 나중에 진짜 내 집을 살 때 우대를 못 받는 일이 생길 수 있었습니다.
금융위는 8·13 대책에서 '불가피한 사유'(예: 미성년 때 주택 지분 상속)가 있으면 은행 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외를 인정하도록 바꿨습니다. 시행일은 2026년 8월 31일입니다. 여신심사위원회는 대출을 내줄지 판단하는 은행 내부 위원회입니다. 그런데 '불가피한 사유'의 범위가 애매해, 은행들이 소극적이었습니다. 이번 Q&A가 그 빈칸 일부를 채운 것입니다.
[사람·집] 누가 인정받을 수 있나
Q. 조건을 표로 보면 어떤가요?
보도된 Q&A 내용을 표로 정리하면 아래와 같습니다. ①②③을 모두 채워야 합니다.
| 조건 | 내용 | 쉽게 말하면 |
|---|---|---|
| ① 피해자 결정 | 전세사기피해자 결정문 보유 | 나라가 '전세사기 피해자가 맞다'고 공식 인정한 문서가 있어야 함 |
| ② 취득 경위 | 임차보증금을 못 돌려받아 피해주택을 경매·공매 등으로 취득 | 내가 세 들어 살던 바로 그 피해 집이어야 함 |
| ③-1 처분(수도권·규제지역) | 이미 처분했거나, 6개월 내 처분 약정 | 팔았거나, 6개월 안에 팔겠다고 은행과 약속 |
| ③-2 처분(그 외 지역) | 이미 처분했거나, 계약금 납부를 마친 매매계약서 제출 | 팔았거나, 계약금까지 받은 매매계약서를 내야 함 |
| 공통 | 은행 여신심사위원회가 정한 기준에 따른 심사 | 자동 승인이 아니라 은행 심사를 거침 |
매일경제 보도에 따르면 이번 Q&A는 '모든 전세사기 피해자'가 대상이 아니라고 짚었습니다. 결정문이 없으면 출발선에 서지 못합니다.
경매·공매에서 피해 집을 사는 과정 자체가 처음이라면 경매 초보가 먼저 볼 것 — 권리보다 가격·수익·출구부터, 공매 쪽은 온비드 압류재산 공매 3,517건 글에서 흐름을 먼저 보세요.
[처분조건·출구] 떠안은 집을 언제, 어떻게 정리하나
Q. 처분조건이 정확히 뭔가요?
처분조건은 '피해 집을 팔아서 정리하는 것'을 전제로 우대를 주는 방식입니다. 피해 집을 계속 가진 채로는 이 예외를 받을 수 없다는 뜻입니다.
수도권·규제지역은 기한이 짧습니다. 6개월 안에 팔겠다고 약정해야 합니다. 그래서 대출을 받기 전에 출구부터 계산해야 합니다.
- 그 집이 6개월 안에 팔릴 만한 가격대인지
- 판 돈이 새 집 자금 계획에 들어가는지
- 팔기 전에 남은 대출·세입자 문제를 정리할 수 있는지
이 부분은 꼭 확인해야 합니다. 6개월 기간을 언제부터 세는지, 약정을 못 지키면 어떻게 되는지는 보도에 나오지 않았습니다. 은행 약정서에서 직접 확인하세요. 낙찰 뒤 잔금·명도까지 비용으로 잡는 법은 낙찰이 끝이 아니다 — 잔금·명도를 수익·출구 비용으로 잡는 법을 참고하세요.
Q. 어떤 서류를 준비하면 되나요?
서류 체크리스트
- 전세사기피해자 결정문 (Q&A에 명시된 필수 서류)
- 피해 집을 경매·공매로 취득했다는 기록 (예: 등기부등본, 매각 관련 서류. 은행마다 요구 서류가 다를 수 있으니 신청할 은행에 미리 물어보세요)
- 이미 팔았다면: 처분 사실을 보여 주는 서류 (예: 매매계약서, 소유권이 넘어간 등기부등본)
- 수도권·규제지역에서 아직 안 팔았다면: 은행과 맺는 6개월 내 처분 약정
- 그 외 지역에서 아직 안 팔았다면: 계약금 납부를 마친 매매계약서
결정문, 처분 약정, 계약금 납부 계약서는 보도된 Q&A에 나온 내용입니다. 취득·처분 기록의 구체적인 서류 종류는 은행마다 다를 수 있습니다. 상담 때 목록을 받아 두는 편이 빠릅니다.
[주의점] 이런 경우는 안 됩니다
Q. 다른 주택 이력이 있으면 어떻게 되나요?
문제는 여기서부터입니다. 이번 예외는 '전세사기 피해 집'에만 해당합니다. 그 집 말고 매매·상속·증여로 집을 가진 적이 있으면, 원래 규칙대로 생애최초가 안 될 수 있습니다.
Q&A에서 함께 나온 기준도 같이 보세요.
- 미등기·무허가 집도 이력에 들어갑니다. 등기부나 건축물대장이 없어도, 재산세 낸 기록 등으로 주택소유정보확인시스템(HOMS)에 조회되면 집을 가졌던 것으로 봅니다. HOMS는 집을 가졌는지 확인하는 정부 조회 시스템입니다.
- 공동상속 지분은 등기가 지워져야 합니다. 다른 상속인이 내 뜻과 상관없이 전원 명의로 상속등기를 했다면, 원인무효로 그 등기가 말소된 경우에만 이력에서 뺍니다. '내 뜻이 아니었다'는 것만으로는 안 됩니다.
피해 집을 경매로 살 때 넘겨받는 권리가 없는지도 미리 봐야 합니다. 순서는 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터에 있습니다.
Q. 지금 바로 은행에 가면 되나요?
은행마다 다를 수 있습니다. 머니투데이 보도에서 한 은행권 관계자는 이달 중 전산에 반영할 예정이라고 했습니다. 그래서 은행별 실제 적용 날짜는 다를 수 있으니, 가기 전에 거래 은행 대출 창구나 고객센터에 적용 여부부터 물어보세요.
좋은 소식도 있습니다. 은행 여신심사위원회가 세부 기준을 미리 정해 두면, 지점장 전결(지점장 선에서 결정)로도 예외를 인정할 수 있다고 안내됐습니다. 건마다 본점 위원회를 거치지 않아도 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 은행이 그 기준을 실제로 만들었는지는 은행마다 확인해야 합니다.
한 줄 결론: 결정문이 있고, 떠안은 피해 집을 팔았거나 팔기로 약속할 수 있다면 생애최초 우대를 다시 노려볼 수 있습니다. 은행에는 "전세사기 피해주택 생애최초 예외, 우리 은행은 언제부터 적용하나요?"부터 물어보세요.
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함께 보면 좋은 글: 생애최초 LTV 70% 예외 기준 전체는 「생애최초 LTV 40%에서 70%로, 이달 FAQ로 예외 기준 정리」(머니인사이트)에 Q&A로 정리돼 있습니다.
참고자료: 금융위원회 보도자료 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13) 및 별첨 안건(생애최초 요건 합리화, 시행 '26.8.31) · 머니투데이(2026.10.1) 「전세사기 피해자도 생애최초 LTV 70% 적용 가능해진다」 · 매일경제(2026.10.1) 「전세사기로 떠안은 집…'생애최초 LTV 기회' 날아가지 않는다」 · 뉴스1(2026.10.1) 「전세사기 피해주택 경매·공매로 샀다면?…'생애최초 LTV' 인정」. 은행연합회 Q&A 원문은 은행 배포 자료로 공개본을 확인하지 못해, 보도 내용을 기준으로 정리했습니다.
이 글은 공개 자료를 바탕으로 한 정보 글이며, 대출 가능 여부와 한도는 은행 심사에 따라 다릅니다. 신청 전 반드시 취급 은행에 확인하세요.