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한눈에 보기
- 입찰표 실수는 두 종류입니다. 그 자리에서 무효가 돼 돈을 돌려받는 실수, 1등이 돼 버려 보증금을 잃는 실수.
- 보증금은 보통 최저매각가격의 10%입니다. 최저가 2억 8,000만 원이면 2,800만 원이 걸립니다(가상 예시).
- 입찰가를 고치면 도장을 찍어도 무효입니다. 틀리면 새 용지에 다시 쓰세요.
- 가장 비싼 실수는 0을 하나 더 쓰는 것입니다. 1등이 된 뒤 잔금을 못 내면 보증금은 돌아오지 않습니다.
- 사건번호·물건번호·이름·위임장 실수는 아래 표에서 '살아남는 것'과 '빠지는 것'을 확인하세요.
결론부터 말하면, 입찰표 실수 대부분은 "입찰이 없던 일이 되는" 정도로 끝납니다. 보증금은 돌려받습니다.
진짜 위험한 건 하나입니다. 실수가 무효로 걸러지지 않고 1등이 되는 경우입니다. 그러면 내가 쓴 금액대로 사야 하고, 못 사면 보증금을 잃습니다.
입찰 당일 전체 순서(도착→입찰→개찰)는 경매 입찰 당일, 실수 없이 끝내는 순서에 정리해 두었습니다. 이 글은 그중 입찰표 한 장에 집중합니다. 칸마다 무엇을 쓰고, 무엇이 틀리면 어떻게 처리되는지입니다.
[가격] 먼저 돈: 얼마가 걸리고, 얼마를 잃을 수 있나
Q. 입찰할 때 보증금은 얼마를 내나요?
원칙은 최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 최저매각가격은 그 회차에 써낼 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 이 돈을 매수신청보증금이라고 부릅니다. "끝까지 살 생각이 있다"는 약속으로 맡기는 돈입니다.
여기서 많이 헷갈립니다. 기준은 내가 쓴 금액이 아니라 최저매각가격입니다. 3억 원을 쓰든 3억 5,000만 원을 쓰든, 최저가가 같으면 보증금도 같습니다.
다만 법원은 상당하다고 보면 10%와 다르게 정할 수 있습니다(같은 조 제2항). 낙찰자가 잔금을 안 내 다시 열리는 재매각 사건도 마찬가지로, 몇 %로 정하는지는 법에 숫자로 나와 있지 않습니다. 그 사건의 매각기일 공고에 적힌 금액이 정답입니다. 헷갈리면 법원에 확인하세요.
Q. 실수 하나로 얼마를 잃을 수 있나요?
숫자로 한번 보겠습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상 계산 예시입니다.
| 항목 | 금액(가상 예시) |
|---|---|
| 최저매각가격 | 2억 8,000만 원 |
| 보증금(10%) | 2,800만 원 |
| 쓰려던 입찰가 | 3억 1,500만 원 (315,000,000) |
| 0을 하나 더 쓴 입찰가 | 31억 5,000만 원 (3,150,000,000) |
| 결과 | 거의 확실히 1등 → 31억 5,000만 원을 낼 수 없으면 보증금 2,800만 원을 돌려받지 못함 |
왜 돌려받지 못할까요? 1등(최고가매수신고인)이 잔금을 기한까지 못 내고 차순위매수신고인도 없으면, 법원은 경매를 다시 엽니다. 이걸 재매각이라고 합니다. 이때 전의 매수인은 다시 입찰할 수 없고, 보증금을 돌려 달라고 할 수도 없습니다(민사집행법 제138조 제4항).
재매각기일 3일 전까지 잔금과 지연이자, 절차비용을 내면 재매각을 취소할 수 있다는 규정도 있습니다(같은 조 제3항). 하지만 31억 원을 마련할 수 없다면 의미가 없습니다. 그리고 한 번 낸 입찰표는 취소·변경·교환이 안 됩니다(민사집행규칙 제62조 제6항). "실수였다"고 말해도 되돌릴 수 있다는 규정은 찾지 못했습니다.
차순위매수신고인이 있을 때 보증금이 어떻게 되는지, 낙찰 뒤 보증금을 돌려받는 경우는 낙찰받고도 보증금 날리는 경우 vs 돌려받는 경우에 따로 정리했습니다.
[수익] 입찰가는 법원 가기 전에 '한 숫자'로
Q. 입찰가는 언제 정해야 실수가 줄어드나요?
집에서 정하고, 법정에서는 옮겨 적기만 하는 게 안전합니다. 입찰표에 쓸 숫자는 계산 끝에 나온 입찰 상한선 한 개여야 합니다.
상한선은 거꾸로 계산합니다. 지금 실제로 팔리는 가격에서 취득세·수리비·명도비(그 집에 살던 사람을 내보내는 비용)·대출이자, 그리고 내가 원하는 최소 수익을 뺍니다. 자세한 순서는 매수심리와 낙찰가율, 입찰가는 어떻게 잡나에 있습니다.
정한 숫자는 종이에 세 가지 방식으로 적어 가세요.
- 한글: 삼억 일천오백만 원
- 숫자: 315,000,000
- 자릿수 확인: 억 단위 '3', 앞에서부터 9자리
세 줄이 서로 맞는지 보는 것만으로도 0 개수 실수를 잡을 수 있습니다. 법정에서는 받은 용지의 금액 칸 모양을 먼저 보고, 이 메모와 한 자리씩 대조하며 옮겨 적으세요.
[물건] 입찰표 칸별로: 무엇을 쓰고, 무엇을 틀리면 빠지나
Q. 입찰표에는 꼭 무엇을 적어야 하나요?
법이 정한 필수 항목은 이렇습니다(민사집행규칙 제62조 제2항·제5항).
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| 대법원 공식 기일입찰표(전산양식 A3360) 앞면 원본. 출처: 법원경매정보 경매서식 |
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| 작성예시(가상 사건). 최저매각가격 1억 2,000만 원이면 보증금은 10%인 1,200만 원. 입찰가격은 끝자리 '일'칸부터 한 칸에 한 숫자씩 적습니다. |
- 사건번호와 부동산의 표시: 한 사건에 물건이 여러 개면 물건번호까지.
- 입찰자 이름과 주소
- 대리인 이름과 주소: 다른 사람이 대신 낼 때.
- 입찰가격: '315,000,000원'처럼 정해진 금액으로. '1등 금액의 1.1배' 같은 비례 표시는 안 됩니다.
- 공동입찰이면 각자의 지분: 두 사람 이상이 함께 사는 경우.
입찰표 말고도 냅니다. 본인은 신분증, 법인은 대표자 자격을 증명하는 서류, 대리인은 대리권을 증명하는 서류(위임장 등)입니다(같은 조 제3항·제4항, 생활법령정보). 공동입찰신고서·공동입찰자목록 양식은 법원 경매법정 등에 비치되어 있습니다.
Q. 어떤 실수는 살아남고, 어떤 실수는 빠지나요?
법원 실무 지침(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 별지 3)에 기준표가 있습니다. '개찰에서 제외'는 그 입찰표를 없는 것으로 친다는 뜻입니다. 개찰은 입찰 마감 뒤 봉투를 열어 금액을 비교하는 단계입니다.
| 실수 | 처리 |
|---|---|
| 입찰가격을 고쳐 씀 | 제외 (정정 도장을 찍어도 제외) |
| 입찰가격 글씨가 헷갈림 (5와 8, 7과 9, 0과 6 등) | 제외 |
| 한 물건에 같은 사람이 입찰표 여러 장 | 전부 제외 |
| 물건이 여러 개인데 물건번호 안 씀 | 제외. 단, 지번·호수나 입찰봉투 기재로 물건을 특정할 수 있으면 포함 |
| 사건번호 안 씀 | 입찰봉투·보증금봉투·위임장 등으로 특정되면 포함 |
| 입찰기일 안 쓰거나 틀림 | 입찰봉투로 특정되면 포함 |
| 본인·대리인 이름 안 씀 | 제외. 단, 도장·고무인이 선명해 읽을 수 있거나, 대리인 이름만 있어도 위임장·인감증명서에 본인이 적혀 있으면 포함 |
| 이름 뒤에 도장 안 찍음 | 포함 |
| 보증금액 칸을 비우거나 다르게 씀 | 보증금봉투·보증서로 정해진 금액 이상이 확인되면 포함 |
| 보증 제공방법 칸을 비움 | 포함 |
표를 보면 규칙이 하나 보입니다. 금액은 한 치도 봐주지 않고, 나머지는 다른 서류로 확인되면 살려 주는 편입니다. 그러니 금액 칸에 가장 많은 시간을 쓰세요.
틀렸다면 고치지 마세요. 새 입찰표를 받아 처음부터 다시 쓰는 게 유일한 방법입니다. "혹시 몰라 한 장 더" 내면 두 장 다 빠집니다.
Q. 대리입찰·공동입찰은 어디서 많이 걸리나요?
대리입찰은 다른 사람이 대신 입찰하는 것입니다. 같은 기준표에서 대리 관련 항목은 거의 다 '제외'입니다.
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| 기일입찰표 뒷면 위임장. 대리입찰 때 본인이 작성하고 인감증명서를 붙입니다. 출처: 법원경매정보 경매서식 |
- 본인·대리인 주소와 이름은 있는데 위임장이 없음 → 제외
- 위임장은 있는데 대리인 주소·이름이 없음 → 제외
- 위임장·대리인은 있는데 본인 주소·이름이 없음 → 제외
- 위임장에 인감증명서가 안 붙었거나, 도장이 서로 다름 → 제외 (변호사·법무사가 대리하면 인감증명서 없어도 포함)
- 이름이 위임장과 다름 → 제외 (이름은 같고 주소만 다르면 포함)
- 한 사건에서 한 사람이 본인 입찰과 남의 대리를 같이 하거나, 두 사람 이상을 대리 → 양쪽 다 제외
인감증명서는 위임장에 찍힌 도장이 본인 것임을 확인해 주는 서류입니다. 대리인에게는 '봉투에 넣을 것 목록'과 입찰가를 종이로 건네는 편이 안전합니다. 먼 지역 대리입찰 이야기는 먼 지역 경매, 꼭 그 법원까지 가야 할까?에 있습니다.
공동입찰은 법이 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하라고 정합니다(민사집행규칙 제62조 제5항). 지분 표시가 빠지거나 공동입찰 서류가 미비할 때 어떻게 처리되는지는 이번에 읽은 기준표에서 확인하지 못했습니다. 법원에 확인하세요.
Q. 보증금은 어떻게 내야 무효가 안 되나요?
세 가지 방법이 됩니다(민사집행규칙 제64조, 생활법령정보).
- 현금
- 자기앞수표: 은행이 발행했고, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 것
- 보증서(경매보증보험증권): 보험사·은행이 보증금을 대신 내 주겠다고 약속한 증서
무효가 되는 경우도 정해져 있습니다(처리지침 별지 5).
- 현금·수표: 정해진 보증금액보다 1원이라도 모자라면 무효
- 보증서: 보험계약자 이름이 입찰표의 입찰자와 다름, 보험가입금액이 보증금보다 적음, 보증서 사건번호가 입찰표와 다름 → 무효
보증금이 모자란 사람이 1등이면 그 입찰은 무효가 되고, 다음으로 높은 금액을 쓴 사람의 보증금을 확인합니다. 보증금에 딱 맞춘 수표 한 장이 가장 단순합니다.
[출구] 당일 흐름: 내 봉투가 어디로 가는지
Q. 입찰표를 낸 뒤에는 어떻게 진행되나요?
기일입찰(정해진 날 법정에 직접 가서 내는 방식) 기준으로, 법과 지침이 정한 흐름만 추리면 이렇습니다.
- 입찰 시작: 종이 울리고 집행관이 입찰표 제출을 알리면서 마감 시각과 개찰 시각을 알려 줍니다. 마감은 시작 뒤 최소 1시간이 지나야 합니다(민사집행규칙 제65조 제1항).
- 봉투 넣기: 보증금을 흰색 작은 봉투(매수신청보증봉투)에 넣고 봉해 날인합니다. 이 봉투와 입찰표를 황색 큰 봉투(기일입찰봉투)에 넣어 봉하고 날인합니다. 보증서로 낼 때는 작은 봉투에 따로 넣지 않습니다.
- 제출: 집행관 앞에서 입찰자용 수취증을 떼어 보관하고, 봉투를 입찰함에 넣습니다. 수취증은 보증금을 돌려받을 때 필요합니다.
- 개찰: 마감 뒤 10분 안에 시작합니다. 집행관이 사건번호, 입찰자 이름, 입찰가격을 부릅니다. 보증금 봉투는 1등의 것만 열어 확인합니다.
- 최고가매수신고인 결정: 가장 높게 쓴 사람, 쉽게 말해 1등입니다. 1등 금액이 같으면 그 사람들끼리만 다시 입찰하고(전보다 낮게는 못 씀), 또 같으면 추첨합니다.
- 차순위매수신고: 1등이 잔금을 안 내면 내 금액에 사겠다고 미리 신고하는 것입니다. 매각기일이 끝나기 전에 해야 하고, 내 금액이 '1등 금액 − 보증금'보다 커야 합니다(민사집행법 제114조).
- 종결과 반환: 집행관이 종결을 알리면, 1등과 차순위를 뺀 나머지는 즉시 보증금 반환을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제115조 제3항). 수취증과 주민등록증을 내면 돌려받습니다.
떨어지는 것, 패찰은 손해가 아닙니다. 보증금은 그날 돌아옵니다. 손해는 '원하지 않은 1등'에서 나옵니다.
위 흐름 중 입찰 시작 시각, 법정 위치, 용지 모양은 법원마다 다를 수 있습니다. 그 사건의 매각기일 공고와 법원 안내를 확인하세요.
[권리] 입찰표를 쓰기 전에 끝나 있어야 할 것
Q. 권리분석은 입찰 당일에 하면 안 되나요?
안 됩니다. 법정에도 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본이 비치되지만, 그건 마지막 확인용입니다. 매각물건명세서는 법원이 점유자와 떠안는 권리를 정리한 서류입니다.
당일 아침에 할 일은 두 가지뿐입니다. 사건이 취하·변경 없이 그대로 진행되는지 법원경매정보에서 다시 조회하는 것, 그리고 미리 끝낸 권리분석 메모를 한 번 더 보는 것입니다. 순서는 경매 권리분석 초보 체크리스트 — 말소기준권리·인수부터를 참고하세요.
입찰표 제출 전 30초 체크리스트
- 사건번호가 공고와 같은가, 물건이 여러 개면 물건번호를 썼는가
- 입찰가격을 한글·숫자 메모와 한 자리씩 대조했는가 (0 개수, 자릿수)
- 금액 칸에 고친 흔적, 헷갈리는 숫자(5·8, 7·9, 0·6)가 없는가 → 있으면 새 용지
- 입찰가격 칸과 보증금액 칸을 바꿔 쓰지 않았는가
- 보증금이 공고된 금액 이상인가 (재매각 등은 공고 금액 확인)
- 대리입찰이면 위임장 + 본인 인감증명서, 도장이 같은가, 본인·대리인 이름과 주소를 다 썼는가
- 공동입찰이면 각자 지분을 적었고 공동입찰 서류를 챙겼는가
- 같은 물건에 입찰표를 한 장만 넣었는가
- 수취증을 떼어 챙겼는가
한 줄 결론: 입찰표 실수 대부분은 무효로 끝나 돈을 돌려받지만, 금액 실수로 1등이 되면 보증금을 잃을 수 있습니다. 금액은 집에서 정하고, 법정에서는 대조해서 옮겨 적고, 틀리면 고치지 말고 새로 쓰세요.
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참고자료: 민사집행법(국가법령정보센터, 2026.2.1. 시행본) — 제113조 매수신청의 보증, 제114조 차순위매수신고, 제115조 매각기일의 종결·보증 반환, 제138조 재매각 · 민사집행규칙(국가법령정보센터, 2025.7.12. 시행본) — 제62조 기일입찰의 방법(입찰표 기재사항·취소 불가), 제63조 보증금액, 제64조 보증 제공방법, 제65조 입찰 마감, 제66조 추가입찰 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매 > 입찰참여 절차 > 기일입찰의 절차」(2026.9.15. 기준) — 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 별지 3(기일입찰표 유·무효 처리기준), 별지 5(보증 무효사유), 제31조·제33조·제40조 인용.
이 글은 법령과 공공 안내 자료를 바탕으로 한 절차 설명 글이며, 특정 물건의 입찰을 권하지 않습니다. 금액 예시는 이해를 돕기 위한 가상 계산입니다. 보증금액, 입찰 시각, 용지 양식, 공동입찰 서류는 법원과 사건에 따라 다를 수 있으니 입찰 전 해당 사건의 매각기일 공고를 확인하고, 궁금한 점은 담당 법원에 문의하세요.