경매인사이트: 매각허가에 대한 이의신청서 작성방법

한눈에 보기

낙찰자가 정해진 뒤 법원이 "이 낙찰을 허가할까"를 정하는 날이 있습니다. 그 전에 "허가하지 마세요"라고 내는 서류가 이 이의신청서입니다.
아무나 낼 수는 없습니다. 채권자, 채무자, 소유자처럼 법이 정한 이해관계인만 낼 수 있습니다.
기한은 "매각허가가 있을 때까지"입니다. 보통 입찰일부터 1주 안에 열리는 매각결정기일이 사실상 마감입니다.
이유도 법에 정해진 일곱 가지 중 하나여야 하고, 남의 권리를 이유로 낼 수는 없습니다.
대한법률구조공단 서식 안내에 따르면 인지액은 없습니다. 서식은 법원경매정보와 대한법률구조공단에서 받을 수 있습니다.

결론부터 말하면, 이 서류는 "낙찰 허가 결정이 나기 전에 막아 달라"고 요청하는 마지막 창구입니다. 허가 결정이 선고되고 나면 같은 이야기를 하려 해도 이의신청이 아니라 즉시항고라는 다른 절차로 가야 합니다.

경매인사이트 「경매 서식 작성법」 시리즈의 첫 글입니다. 낙찰 뒤에 쓰는 서식을 하나씩 다룹니다. 이 글에서는 매각허가에 대한 이의신청서를 누가, 언제, 어떤 이유로 내는지와 칸별 작성 예시를 정리했습니다.

Q. 매각허가에 대한 이의신청, 한마디로 뭔가요?

먼저 경매 일정에 나오는 날 두 개만 알면 됩니다.

매각기일: 입찰을 받고 최고가를 쓴 사람을 정하는 날입니다.
매각결정기일: 법원이 그 최고가에 팔아도 되는지, 즉 매각을 허가할지 말지 정하는 날입니다. 민사집행법 제109조에 따라 매각기일부터 1주 안으로 잡힙니다.

매각기일에 가장 높은 값을 써낸 사람을 최고가매수신고인이라고 합니다. 이 사람이 바로 집주인이 되는 건 아닙니다. 매각결정기일에 법원이 허가를 해야 다음 단계로 넘어갑니다.

이 사이에 "이 매각은 문제가 있으니 허가하지 말아 달라"고 법원에 내는 것이 매각허가에 대한 이의신청입니다. 민사집행법 제120조 제1항은 법원이 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 의견을 말할 기회를 주도록 하고 있고, 제2항은 이의를 매각허가가 있을 때까지 신청하라고 정합니다.

Q. 누가 낼 수 있나요? 이해관계인 네 부류

낼 수 있는 사람은 이해관계인뿐입니다. 이해관계인은 그 경매 결과에 따라 법적으로 직접 영향을 받는 사람입니다. 민사집행법 제90조가 네 부류로 정해 두었습니다.

압류채권자, 그리고 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자 (경매를 신청했거나 판결문 같은 서류로 배당을 요구한 채권자)
채무자와 소유자
등기부에 올라 있는 부동산 위의 권리자 (예: 근저당권자, 전세권자)
부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

세입자는 네 번째에 들어갈 수 있습니다. 법원에 권리신고를 해서 자기 권리를 증명해 두는 경우입니다. 권리신고 서식은 운영자의 다른 블로그에 권리신고 및 배당요구신청서 글로 따로 정리돼 있습니다.

주의할 점도 있습니다. 대한법률구조공단 서식 안내는 대법원 판례를 들어 가압류채권자와 가처분채권자는 이해관계인이 아니라고 설명합니다. 등기부에 이름이 있다고 다 되는 게 아니라는 뜻입니다.

최고가매수신고인은 제90조 목록에 없습니다. 대신 매각허가 여부 결정이 나온 뒤 즉시항고를 할 수 있는 길이 제129조 제2항에 따로 있습니다. 이 부분은 시리즈 2편에서 다룹니다.

Q. 언제까지 내야 하나요? 입찰일부터 1주 안이 승부입니다

법 조문 그대로 쓰면 기한은 "매각허가가 있을 때까지"입니다(제120조 제2항). 매각허가는 매각결정기일에 선고되므로, 실제로는 그날 결정이 나오기 전까지가 마감입니다.

순서로 보면 이렇습니다.

매각기일: 입찰과 개찰, 최고가매수신고인 결정
이의신청 가능 구간: 매각기일 뒤부터 매각결정기일에 허가가 선고되기 전까지
매각결정기일: 매각기일부터 1주 이내. 법원이 허가 또는 불허가를 선고
그 뒤: 결정에 불복하려면 즉시항고. 결정을 고지받은 날부터 1주 안(제15조 제2항)

서면을 미리 내지 못했더라도, 매각결정기일에 출석한 이해관계인은 그 자리에서 의견을 말할 수 있습니다(제120조 제1항). 다만 무엇을 주장했는지 남기려면 서면으로 정리해 두는 편이 낫습니다.

Q. 어떤 이유가 있어야 하나요? 법이 정한 일곱 가지

"그냥 마음에 안 든다"로는 안 됩니다. 민사집행법 제121조가 정한 일곱 가지 중 하나에 해당해야 합니다. 쉬운 말로 바꿔 보면 다음과 같습니다.

강제집행을 허가할 수 없거나, 집행을 계속할 수 없는 사정이 있을 때
최고가매수신고인이 그 부동산을 살 능력이나 자격이 없을 때
살 자격이 없는 사람이 다른 사람을 최고가매수신고인으로 내세워 입찰했을 때
최고가매수신고인이나 그 대리인, 또는 그를 내세운 사람이 제108조에 해당할 때 (다른 사람의 입찰을 방해했거나 부당하게 담합한 사람 등)
최저매각가격 결정, 일괄매각 결정, 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때
천재지변처럼 자기 책임이 아닌 이유로 부동산이 크게 훼손됐거나, 중요한 권리관계가 바뀐 사실이 절차 중에 드러났을 때
그 밖에 경매절차에 중대한 잘못이 있을 때

용어 몇 개만 풀어 두겠습니다. 최저매각가격은 이 값 아래로는 입찰할 수 없는 기준 가격입니다. 일괄매각은 여러 부동산을 한 묶음으로 파는 것입니다. 매각물건명세서는 그 부동산의 권리관계와 점유 상황을 법원이 정리해 입찰자에게 보여 주는 서류입니다.

매각물건명세서에는 세입자가 대항력이 있는지 같은 중요한 정보가 들어갑니다. 대항력이 왜 입찰가를 좌우하는지는 대항력 있는 임차인 구별법에서 따로 다뤘습니다.

여기서 꼭 기억할 제한이 하나 있습니다. 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 이의를 낼 수 없습니다(제122조). 예를 들어 "옆 사람이 통지를 못 받았다"는 이유는 그 사람이 직접 내야 합니다. 신청서에는 내 권리가 어떻게 침해됐는지가 드러나야 합니다.

반대로 제121조 사유가 있으면 이의신청이 없어도 법원이 직권으로, 즉 누가 신청하지 않아도 스스로 매각을 허가하지 않습니다(제123조 제2항). 다만 2호와 3호(살 능력이나 자격 문제)는 그 흠이 해결되지 않았을 때만 불허가 됩니다.

Q. 서식은 어디서 받나요?

공식적으로 받을 수 있는 곳은 두 군데입니다.

법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr/): 메뉴에서 경매지식, 경매서식으로 들어가 부동산 서식 목록에서 「매각허가에 대한 이의신청서」를 고르면 됩니다. HWP와 DOC 파일이 함께 올라와 있습니다.
대한법률구조공단 법률서식(https://www.klac.or.kr/pil/klac-format): 서식번호 815 「부동산매각허가에 대한 이의신청서」입니다. HWP 파일 안에 제출법원, 제출기간, 인지액, 이의 사유를 정리한 안내표가 함께 들어 있습니다.

아래 그림은 대한법률구조공단 서식 파일을 변환한 화면입니다. 1쪽은 신청서 본문이고, 2쪽 아래에 안내표가 있습니다. 공단 파일은 빈칸이 아니라 예시 문장이 들어간 "서식 예"이니, 내 사정에 맞게 고쳐 쓰는 용도로 보시면 됩니다.

대한법률구조공단 법률서식 815 「부동산매각허가에 대한 이의신청서」 원본 화면(1쪽 본문, 2쪽 안내표)

법원경매정보 쪽 서식과 공단 서식은 칸 배치가 조금 다를 수 있습니다. 어느 쪽을 쓰든 아래 여덟 가지 내용이 들어가면 됩니다.

Q. 칸별로 어떻게 쓰나요? 번호대로 따라 하세요

아래 예시는 공단 서식의 칸 순서를 따라 새로 만든 작성 예시입니다. 사람 이름, 주소, 사건번호, 사유는 모두 가상입니다.

가상 인물·가상 사건번호로 만든 매각허가에 대한 이의신청서 칸별 작성예시

작성예시: 가상 인물·가상 사건번호로 만든 매각허가에 대한 이의신청서(번호별 칸 설명 포함)

그림의 번호와 같은 순서로 설명하겠습니다.

제목: 「매각허가에 대한 이의신청」. 서식에 있는 제목을 그대로 둡니다.
신청인: 이의를 내는 사람, 즉 이해관계인 본인입니다. 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 적습니다. 법원이 연락할 수 있는 번호를 꼭 넣으세요.
피신청인(채권자): 공단 서식은 상대방 자리에 경매를 신청한 채권자를 적게 되어 있습니다. 경매 사건 표지나 송달받은 서류에 적힌 채권자 이름과 주소를 옮겨 적습니다.
신청 취지: 법원에 바라는 결론입니다. 「귀원 2026타경00000호 부동산강제경매사건의 매각은 이를 허가하지 아니한다」처럼 사건번호와 결론을 씁니다. 사건번호는 "연도+타경+번호" 형식의 경매 사건 고유번호입니다. 임의경매 사건이면 사건명도 그에 맞게 바꿉니다.
신청 이유: 가장 중요한 칸입니다. 첫째, 내가 제90조의 몇 호 이해관계인인지. 둘째, 제121조 몇 호 사유인지. 셋째, 그 사실이 무엇인지. 이 세 가지를 번호를 나눠 짧게 씁니다.
첨부 서류: 공단 서식 예시에는 부동산등기사항증명서 1통이 들어가 있습니다. 여기에 내 주장을 뒷받침하는 자료를 더합니다.
날짜·서명: 제출하는 날짜를 쓰고 신청인이 서명하거나 도장을 찍습니다.
제출 법원: 「○○지방법원 귀중」. 경매를 진행하는 집행법원입니다. 담당 경매계를 함께 적으면 기록에 빨리 붙습니다.

칸별 작성 예시 (가상 인물·가상 사건번호, 실제 사건 아님)

칸	이렇게 씁니다 (가상 예시)	포인트
신청인	홍길동, ○○시 ○○구 ○○로 00, 010-0000-0000	이해관계인 본인
피신청인(채권자)	김○○, ○○시 ○○구 ○○로 00	경매를 신청한 채권자
신청 취지	귀원 2026타경00000호 부동산강제경매사건의 매각은 이를 허가하지 아니한다.	사건번호 정확히
신청 이유	1. 신청인은 소유자 겸 채무자(제90조 제2호) 2. 감정에서 부동산 일부가 빠진 채 최저매각가격이 정해짐 3. 제121조 제5호 사유	내 권리 + 사유 번호 + 사실
첨부 서류	부동산등기사항증명서 1통, 소명자료 각 1부	주장을 뒷받침할 자료
날짜·서명	2026. 10. 00. 신청인 홍길동 (서명 또는 날인)	제출일 기준
제출 법원	○○지방법원 경매○계 귀중	집행법원

Q. 비용과 기한은 얼마인가요?

확인된 내용만 표로 정리했습니다. 근거가 있는 칸만 채웠습니다.

비용·기한 정리

항목	내용	근거
제출처	집행법원(경매를 진행하는 법원)	민사집행법 제120조, 대한법률구조공단 서식 안내
제출 기한	매각허가가 있을 때까지	민사집행법 제120조 제2항
매각결정기일	매각기일부터 1주 이내	민사집행법 제109조 제1항
제출 부수	신청서 1부	대한법률구조공단 서식 안내
인지액	없음	대한법률구조공단 서식 안내(민사접수서류에 붙일 인지액 참조)
허가 결정 뒤 불복	즉시항고, 결정을 고지받은 날부터 1주 이내	민사집행법 제15조 제2항, 제129조
매각허가결정에 항고할 때 보증	매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권 공탁	민사집행법 제130조 제3항

송달료를 따로 내야 하는지는 위 자료들에 나와 있지 않습니다. 접수할 때 해당 법원 경매계 창구에서 물어보시면 바로 답을 들을 수 있습니다.

표 마지막 두 줄은 이의신청이 아니라 그 다음 단계인 즉시항고 이야기입니다. 헷갈리지 않게 비교용으로만 넣었습니다. 이의신청에는 이런 보증금이 없습니다.

Q. 어디에, 어떻게 내나요?

직접 방문: 경매를 진행하는 집행법원의 담당 경매계에 냅니다. 사건번호를 알려 주면 담당 계를 바로 찾을 수 있습니다.
우편: 보낼 수는 있지만, 기한이 "허가가 있을 때까지"라서 선고 전에 법원에 도착해야 의미가 있습니다. 매각결정기일이 가까우면 직접 내는 편이 안전합니다.
전자소송: 「민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 규칙」 제3조 제1호의3은 경매사건 이해관계인도 전자소송으로 서류를 낼 수 있다고 정합니다. 실제 제출은 전자소송포털에 회원가입하고 사건을 등록한 뒤 서류제출 메뉴에서 합니다. 이 서식이 제출 서류 목록에 어떤 이름으로 있는지는 포털 메뉴에서 보거나 경매계에 물어보면 됩니다.
말로 진술: 매각결정기일에 출석한 이해관계인은 법정에서 의견을 말할 수 있습니다(제120조 제1항).

Q. 자주 하는 실수는 무엇인가요?

기한을 놓친다: 매각허가가 선고되면 이의신청 단계는 끝납니다. 그때부터는 즉시항고로 가야 하고, 1주라는 짧은 기한과 별도의 요건이 붙습니다.
남의 권리를 이유로 쓴다: "다른 세입자가 통지를 못 받았다"처럼 다른 이해관계인의 사정을 이유로 들면 제122조에 걸립니다.
이해관계인이 아닌데 낸다: 가압류채권자처럼 이해관계인이 아니라고 설명되는 경우가 있습니다. 내가 제90조 몇 호인지 먼저 따져 보세요.
사유를 막연하게 쓴다: "절차가 불공정하다"만 쓰면 법원이 판단하기 어렵습니다. 제121조 몇 호인지, 어떤 사실 때문인지 적어야 합니다.
사건번호를 잘못 쓴다: 사건번호나 물건번호가 틀리면 엉뚱한 기록에 붙거나 처리가 늦어집니다.
증거를 안 붙인다: 주장만 있고 자료가 없으면 받아들여지기 어렵습니다. 등기사항증명서, 사진, 통지서 봉투처럼 사실을 보여 줄 자료를 붙이세요.

Q. 낸 다음에는 어떻게 되나요?

법원은 매각결정기일에 허가할지 말지를 정해 선고합니다(제126조 제1항). 이 결정은 확정되어야 효력이 생깁니다(제126조 제3항).

이의가 받아들여지면: 법원은 매각을 허가하지 않습니다(제123조 제1항). 다시 팔아야 하면 법원이 직권으로 새 매각기일을 정합니다(제125조 제1항).
받아들여지지 않으면: 매각허가결정이 나오고, 법원은 이를 공고합니다(제128조 제2항). 이 결정에 불복하려면 즉시항고를 해야 합니다.

정리하면 이의신청과 즉시항고는 시점이 다릅니다. 이의신청은 허가 결정 전, 즉시항고는 허가 여부 결정 후입니다. 즉시항고는 손해를 보는 이해관계인 등이 할 수 있고(제129조), 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다(제130조 제3항).

하나 더 있습니다. 부동산이 크게 훼손됐거나 중요한 권리관계가 바뀐 사실(제121조 제6호)이 허가결정이 확정된 뒤에 드러나면, 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(제127조 제1항). 법원경매정보 경매서식에도 「매각결정취소 신청서」가 따로 있습니다.

Q. 입찰자는 왜 이 서식을 알아야 하나요?

낙찰을 받았다고 끝이 아니라는 걸 보여 주는 서류이기 때문입니다. 최고가를 써냈어도 매각결정기일까지 1주 정도는 이의신청이 들어올 수 있습니다.

특히 제121조 2호부터 4호는 최고가매수신고인 쪽 문제입니다. 살 자격이 없거나, 다른 사람을 내세웠거나, 입찰을 방해한 경우입니다. 입찰 서류를 정확히 쓰는 것부터가 이런 다툼을 막는 첫걸음입니다.

입찰표를 한 칸씩 틀리지 않게 쓰는 방법은 경매 입찰표 칸별 작성법에서 볼 수 있습니다. 전세사기 피해주택 경매라면 피해자의 우선매수 신고로 낙찰이 넘어갈 수 있다는 점도 함께 알아 두세요. 전세사기 최소보장제 정리 글에 관련 내용이 있습니다.

경매 서식 작성법 시리즈 목차

1. 매각허가에 대한 이의신청서 (이 글)
2. 매각허가결정 즉시항고 (곧 공개)
3. 차순위매수신고 (곧 공개)
4. 공유자 우선매수신고 (곧 공개)
5. 매각기일 연기·변경 신청 (곧 공개)
6. 경매 취하서 (곧 공개)
7. 소유권이전등기 촉탁신청 (곧 공개)
함께 보기: 경매 입찰표 작성법

이 글은 민사집행법과 공식 서식을 바탕으로 절차를 쉽게 풀어 쓴 정보 글이며, 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건에서 이의 사유가 되는지, 어떤 자료가 필요한지는 사건마다 다르니 집행법원 경매계나 대한법률구조공단(국번 없이 132), 변호사·법무사와 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 자료