한눈에 보기
- 대항력은 새 집주인에게 "내 보증금 돌려받기 전엔 못 나간다"고 버틸 수 있는 힘입니다.
- 세입자의 전입일이 말소기준권리 날짜보다 하루라도 빠르면 대항력이 있습니다. 같은 날이면 없습니다.
- 대항력 있는 세입자가 낙찰대금에서 보증금을 다 못 받으면, 모자란 돈은 낙찰자가 따로 물어줍니다.
- 그래서 실제 가격은 낙찰가 + 떠안는 보증금입니다. 최저가가 싸 보여도 이 합계로 계산하세요.
- 서류는 세 가지면 됩니다. 매각물건명세서, 등기부, 전입세대열람.
결론부터 말하면, 대항력 있는 세입자가 사는 집은 "보증금보다 싸게는 못 사는 집"일 수 있습니다.
최저가가 감정가의 반값이어도 그렇습니다. 낙찰가와 별도로 세입자 보증금을 내가 돌려줘야 할 수 있기 때문입니다.
이 글은 그 구별법만 다룹니다. 서류 세 장에서 어떤 칸을 보면 되는지, 떠안는 돈은 얼마인지, 어떤 경우에 문제가 없는지 순서대로 짚겠습니다. 숫자는 모두 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다.
[가격] 떠안는 보증금이 진짜 가격을 바꾼다
Q. 최저가 1억 원짜리 집이 왜 3억 원짜리가 되나요?
예를 들어보겠습니다.
가상 예시 ①
- 시세 3억 원 아파트, 여러 번 유찰돼 최저가 1억 원
- 세입자 보증금 2억 원, 이 세입자는 대항력 있음
- 세입자가 법원에 배당요구(낙찰대금에서 보증금을 받겠다는 신청)를 안 함
이 경우 세입자는 낙찰대금에서 한 푼도 받지 않습니다. 대신 낙찰자에게 2억 원을 받을 때까지 그 집에 살 수 있습니다.
그래서 1억 2,000만 원에 낙찰받으면 실제로 들어가는 돈은 이렇습니다.
| 항목 | 금액 (가상) |
|---|---|
| 낙찰가 | 1억 2,000만 원 |
| 떠안는 보증금 | 2억 원 |
| 합계 | 3억 2,000만 원 |
| 시세 | 3억 원 |
시세보다 2,000만 원 비싸게 산 셈입니다. 세금, 이사비, 수리비까지 넣으면 손해는 더 커집니다.
유찰이 계속되는 데는 이유가 있습니다. 다른 사람들이 이 계산을 이미 끝냈기 때문입니다.
Q. 그럼 입찰가는 어떻게 잡나요?
거꾸로 계산하면 됩니다.
쓸 수 있는 최대 입찰가 = 시세 − 떠안는 보증금 − 부대비용 − 내가 원하는 이익
위 예시에 넣어 보겠습니다. 부대비용(세금·명도·수리 등)을 1,500만 원, 원하는 이익을 1,500만 원으로 잡으면(가상),
3억 − 2억 − 1,500만 − 1,500만 = 7,000만 원
최저가가 1억 원인데 내 상한이 7,000만 원입니다. 이럴 때 답은 간단합니다. 입찰하지 않습니다. 한두 번 더 유찰돼 최저가가 내 상한 밑으로 내려올 때까지 기다리는 겁니다.
입찰가를 시장 분위기에 맞춰 잡는 법은 서울 매수심리·낙찰가율 글에 따로 정리했습니다. 이 글의 공식은 그보다 먼저, 떠안는 돈을 빼는 단계입니다.
[수익] 떠안는 돈은 언제, 어떻게 나가나
Q. 떠안는 보증금은 잔금 낼 때 같이 내나요?
아닙니다. 여기서 많이 헷갈립니다.
낙찰자는 법원에 낙찰가만 냅니다. 떠안은 보증금은 세입자의 계약이 끝날 때 세입자에게 직접 돌려줍니다. 낙찰자가 집주인 자리를 그대로 이어받기 때문입니다.
계약이 1년 남았다면 1년 뒤, 이미 끝났다면 세입자가 달라고 할 때 바로 줘야 합니다.
Q. 대출로 해결되지 않나요?
쉽지 않습니다. 경락잔금대출(낙찰자가 잔금 낼 때 받는 대출)은 보통 낙찰가나 감정가를 기준으로 한도가 정해집니다. 세입자에게 돌려줄 보증금까지 빌려준다고 기대하면 안 됩니다. 정확한 한도는 은행마다 다르니 입찰 전에 꼭 물어보세요.
결국 떠안는 보증금은 내 돈으로 준비하거나, 새 세입자의 보증금으로 돌려막는 돈입니다. 새 세입자를 못 구하면 그 돈이 그대로 구멍이 됩니다.
Q. 계산을 잘못하면 어떻게 되나요?
낙찰 뒤에 "떠안을 돈이 있었네" 하고 잔금을 포기하면, 입찰 보증금(최저가의 10%)은 돌려받지 못하는 게 원칙입니다. 최저가 1억 원이면 1,000만 원입니다.
예외로 돌려받는 경우도 있지만 좁습니다. 어떤 경우인지는 낙찰받고도 보증금 날리는 경우 vs 돌려받는 경우에 있습니다.
[물건] 서류 세 장, 어느 칸을 보나
Q. 무슨 서류를 어떤 순서로 보나요?
| 서류 | 어디서 | 볼 칸 |
|---|---|---|
| 매각물건명세서 | 법원경매정보 사이트 사건 화면 | 최선순위 설정일자, 배당요구종기, 임차인 표(전입일·확정일자·배당요구 여부·보증금), 비고 |
| 등기부(등기사항증명서) | 인터넷등기소 | 갑구·을구의 접수일 (말소기준권리 찾기) |
| 전입세대열람 | 주민센터 방문 | 그 집에 주민등록된 사람 이름과 전입일 |
매각물건명세서는 법원이 "이 집을 사면 이런 걸 알아 두세요" 하고 정리한 요약표입니다. 맨 먼저 봅니다.
이 서류 위쪽에 최선순위 설정일자가 나옵니다. 보통 이 날짜가 말소기준권리 날짜입니다. 그리고 임차인 표에서 전입일을 찾아 이 날짜와 비교합니다.
비고란도 꼭 읽으세요. 법원이 "대항력 있는 임차인이 있음. 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수함" 같은 문구를 적어 두는 칸입니다.
Q. 등기부는 왜 또 보나요?
명세서가 정리해 준 날짜가 맞는지 직접 확인하려는 겁니다.
등기부의 갑구(소유권과 압류 등)와 을구(근저당 등)를 열어, 아래 권리 중 접수일이 가장 빠른 것을 찾으면 그게 말소기준권리입니다.
- 근저당권·저당권 (은행 대출 담보)
- 압류·가압류 (빚 때문에 재산을 묶어 둔 것)
- 담보가등기 (돈 빌려주면서 잡아 둔 가등기)
- 경매개시결정 등기 (경매 시작 표시)
여기에 하나 더 있습니다. 집 전체에 설정된 맨 앞 전세권이 배당요구를 하거나 경매를 신청했다면, 그 전세권도 기준이 될 수 있습니다.
Q. 전입세대열람은 꼭 해야 하나요?
하는 게 좋습니다. 명세서 임차인 표에 없는 사람이 주민등록돼 있을 수 있기 때문입니다.
전입세대열람은 그 주소에 누가 언제 전입했는지 보여 주는 서류입니다. 경매에 참여하려는 사람은 주민센터에 가서 신청할 수 있습니다. 신분증과 그 물건이 경매에 나왔다는 걸 보여 주는 자료(경매 공고 출력본 등)를 챙기세요. 수수료는 몇백 원입니다. 정부24 온라인 발급은 안 되고 방문해야 합니다.
명세서와 열람 결과가 다르면, 그 집은 일단 보류입니다.
[출구] 대항력 있는 세입자가 있으면 집을 언제 쓸 수 있나
Q. 낙찰받으면 세입자를 바로 내보낼 수 있나요?
세입자에 따라 다릅니다.
대항력 없는 세입자는 낙찰자에게 버틸 권리가 없습니다. 협의가 안 되면 잔금 낸 뒤 법원에 인도명령(집을 비우라는 법원 명령)을 신청할 수 있습니다.
대항력 있는 세입자는 사정이 다릅니다. 배당요구를 안 했다면 계약 기간이 끝날 때까지 살 수 있고, 끝난 뒤에도 보증금을 다 받을 때까지 버틸 수 있습니다. 바로 들어가 살거나 바로 팔 계획이라면 일정이 꼬입니다.
Q. 배당받는 세입자는 왜 오히려 편한가요?
세입자가 법원에서 배당금을 받으려면 집을 낙찰자에게 넘겨줘야 합니다. 실무에서는 낙찰자가 써 주는 명도확인서(집을 비웠다는 확인서)를 법원에 내야 배당금을 찾아갈 수 있습니다.
그래서 보증금을 전액 배당받는 세입자는 대개 이사 날짜 협의가 수월합니다. 반대로 배당요구를 안 한 세입자는 낙찰자에게 직접 돈을 받아야 하니, 돈을 줄 때까지 나갈 이유가 없습니다.
Q. 세입자를 그대로 두고 팔면 안 되나요?
가능합니다. 다만 사는 사람은 보증금을 뺀 금액만 냅니다. 전세 낀 집을 파는 것과 같아서, 결국 [가격]에서 한 계산과 결과가 같습니다. 떠안는 보증금이 사라지지 않는다는 뜻입니다.
[권리] 대항력, 이렇게 구별합니다
Q. 대항력은 정확히 언제 생기나요?
주택임대차보호법 제3조 제1항이 기준입니다. 세입자가 집을 넘겨받아 살기 시작하고(점유) + 전입신고(주민등록)를 마치면, 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
대법원은 이 "다음 날"을 다음 날 오전 0시로 봤습니다(1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
반대로 근저당 같은 등기는 접수한 그날 효력이 생깁니다. 이 하루 차이가 승부를 가릅니다.
| 가상 예시 | 전입일 | 근저당 접수일 | 결과 |
|---|---|---|---|
| A | 3월 10일 | 3월 11일 | 대항력 있음 (3월 11일 0시에 이미 생김) |
| B | 3월 10일 | 3월 10일 | 대항력 없음 (근저당이 같은 날 먼저 효력) |
| C | 3월 10일 | 3월 5일 | 대항력 없음 |
외우기 쉽게 정리하면 이렇습니다. 전입일이 말소기준권리 날짜보다 하루라도 빨라야 대항력이 있습니다.
전입만 하고 실제로 살지 않거나, 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 오면 대항력이 끊기거나 새로 계산될 수 있습니다. 이건 현황조사서(집행관이 현장을 보고 쓴 보고서)와 열람 결과로 같이 봅니다.
Q. 확정일자와 배당요구는 무슨 차이를 만드나요?
확정일자는 임대차계약서에 받는 날짜 도장입니다. 대항력이 "버틸 힘"이라면, 확정일자는 낙찰대금을 나눌 때 줄 서는 번호표입니다. 대항요건(점유+전입)과 확정일자를 함께 갖추면 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
배당요구는 법원에 "나도 낙찰대금에서 받겠다"고 신청하는 것입니다. 마감일이 있는데, 이게 배당요구종기입니다. 법원이 첫 매각기일 전으로 정해 공고합니다(민사집행법 제84조). 매각물건명세서에 날짜가 적혀 있습니다.
종기가 지나면 낙찰자 부담이 바뀌는 배당요구는 철회할 수 없습니다(민사집행법 제88조 제2항). 그래서 입찰자는 종기 시점 기준으로 계산하면 됩니다.
Q. 대항력이 있어도 문제없는 경우는 언제인가요?
네 가지 경우를 같은 집(가상, 세입자 보증금 2억 원, 대항력 있음)으로 비교해 보겠습니다. 경매비용 등 먼저 빠지는 돈은 300만 원으로 잡았습니다(가상).
| 경우 | 확정일자 | 배당요구 | 낙찰가 | 세입자 배당 | 낙찰자가 떠안는 돈 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 문제없음 | 근저당보다 빠름 | 함 | 2억 5,000만 | 2억 전액 | 0원 |
| ② 일부 떠안음 | 근저당보다 빠름 | 함 | 1억 8,000만 | 1억 7,700만 | 2,300만 원 |
| ③ 많이 떠안음 | 근저당보다 늦음 (은행 몫 1억 2,000만 먼저) | 함 | 2억 5,000만 | 1억 2,700만 | 7,300만 원 |
| ④ 전부 떠안음 | 상관없음 | 안 함 | 얼마든 | 0원 | 2억 원 |
①이 "대항력은 있지만 배당으로 끝나는 집"입니다. 확정일자가 빠르고, 배당요구를 종기 안에 했고, 낙찰가가 보증금과 앞선 비용을 덮을 만큼 높으면 낙찰자는 떠안을 게 없습니다.
②를 보면 한 가지가 보입니다. 대항력 있는 세입자가 있으면 낙찰가를 낮게 써도 결국 '보증금 + 앞선 비용' 밑으로는 못 삽니다. 모자란 만큼 낙찰자가 채워야 하니까요.
③은 초보가 자주 놓치는 경우입니다. 전입은 빨랐는데 확정일자가 은행 근저당보다 늦으면, 배당 줄에서 은행 뒤로 밀립니다. 대항력은 살아 있으니 못 받은 돈은 낙찰자 몫이 됩니다.
조심할 점이 하나 있습니다. 실제 배당 순서에는 소액임차인 최우선변제금(보증금이 적은 세입자에게 먼저 주는 돈)이나 일부 세금처럼 앞에 끼어드는 돈이 있을 수 있습니다. 그래서 ①처럼 보여도 여유 있게 계산하는 게 안전합니다.
Q. 대항력 없는 세입자 보증금은요?
낙찰자와 상관없습니다. 배당을 못 받아도, 그 손해를 낙찰자가 물어 줄 의무는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의5). 남는 건 이사 협의, 즉 명도 문제뿐입니다.
Q. HUG가 세입자 자리에 들어온 물건은 어떻게 보나요?
전세보증보험에 가입한 세입자가 보증금을 못 받으면, HUG(주택도시보증공사) 같은 보증기관이 먼저 대신 돌려줍니다. 이걸 대위변제라고 합니다. 그 뒤 보증기관이 세입자의 권리를 넘겨받아 경매에 들어옵니다. 세입자가 이사 가면서 임차권등기(나가도 권리를 지키려고 등기부에 올리는 것)를 해 둔 경우가 많습니다.
실제 매각물건명세서에서는 이렇게 보입니다. 아래는 한 경매 사건의 임차인 표를 캡처한 것이고, 세입자 이름은 가렸습니다.
매각물건명세서 임차인 표 예시 (세입자 이름 모자이크)
같은 집에 세입자와 주택도시보증공사가 같은 전입일(2020.12.16)·확정일자(2020.11.25)·보증금(2억 800만 원)으로 두 줄 올라 있습니다. HUG가 보증금을 대신 돌려주고 세입자 권리를 넘겨받았다는 표시입니다. 두 줄 모두 대항력 '있음'이니, 이 물건은 명세서 비고란에서 HUG 확약서 문구가 있는지부터 봐야 합니다. 없다면 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있습니다.
일반 원칙은 이렇습니다. 보증기관이 넘겨받은 권리도 원래 세입자와 같이 봅니다. 원래 세입자에게 대항력이 있었다면, 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
다만 HUG가 법원에 "대항력은 포기하고, 남은 보증금 반환청구도 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다"는 확약서를 내는 물건이 있습니다. 매각물건명세서에 이 문구가 적혀 있으면 낙찰자는 보증금을 떠안지 않는 게 일반적입니다.
그래도 세 가지는 다시 보세요.
- 확약 문구가 명세서에 실제로 반영돼 있는지 (법원 반영이 기준)
- 문구가 보증금 원금만인지, 이자·비용까지 포함하는지
- 그 집에 다른 대항력 있는 세입자가 따로 있지 않은지
전세사기 피해 세입자가 살던 집을 직접 낙찰받는 경우의 대출 문제는 전세사기로 떠안은 집, 생애최초 LTV에서 다뤘습니다.
공매도 원리는 같습니다. 공매에서는 매각물건명세서 대신 공매재산명세서를 봅니다. 온비드 입찰 순서는 캠코 압류재산 공매 가이드에 있습니다.
Q. 혼자 해 보는 체크 순서는요?
5단계 셀프 체크
- 말소기준권리 날짜 찾기: 명세서의 최선순위 설정일자 → 등기부로 확인
- 세입자 전입일 비교: 하루라도 빠르면 대항력 있음, 같은 날이거나 늦으면 없음 (전입세대열람으로 숨은 전입자도 확인)
- 대항력 있으면 배당요구 확인: 종기 안에 안 했다면 → 보증금 전액 떠안는다고 보고 계산
- 배당요구 했다면 확정일자 확인: 말소기준권리보다 빠르면 → 낙찰가가 보증금 + 앞선 비용을 덮는지 계산 / 늦으면 → 앞 순위 몫을 빼고 남는 만큼만 배당된다고 보고 계산
- 최대 입찰가 다시 계산: 시세 − 떠안는 돈 − 부대비용 − 원하는 이익. 최저가보다 낮으면 입찰 보류
이 다섯 칸 중 하나라도 "모름"이면 입찰가를 정하지 마세요. 권리분석 전체 흐름은 경매 권리분석 초보 체크리스트에 있고, 계산이 끝난 뒤 입찰표 쓰는 법은 경매 입찰표, 한 칸 잘못 쓰면 보증금 날린다를 보세요.
한 줄 결론: 대항력은 "전입일이 말소기준권리보다 하루라도 빠른가"로 가리고, 대항력이 있으면 배당요구와 확정일자로 떠안는 돈을 계산한 뒤, 그 돈을 뺀 가격으로만 입찰하세요.
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참고자료: 주택임대차보호법 제3조(대항력, 인도·주민등록 다음 날부터)·제3조의2(확정일자 우선변제, 금융기관 등의 우선변제권 승계)·제3조의5(경매에 의한 임차권 소멸)·제8조(소액임차인) — 국가법령정보센터, 시행 2026.1.2. · 민사집행법 제84조(배당요구종기)·제88조(배당요구, 종기 후 철회 제한)·제91조(인수주의) — 국가법령정보센터 · 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결(다음 날 오전 0시) · 찾기쉬운 생활법령정보 「대항력 및 우선변제권 취득」, 「입찰 전 준비사항 및 말소·인수되는 권리의 확인」 · 주민등록법 제29조의2와 정부24 「전입세대확인서 열람(발급)」 안내 · 동아일보 「HUG ‘대항력 포기’ 물건, 낙찰 유의해야」(2024.2.22.).
이 글은 법령과 공공기관 안내를 바탕으로 한 일반 설명 글이며, 특정 물건의 입찰을 권하지 않습니다. 글 속 금액과 날짜는 매각물건명세서 캡처를 빼고 모두 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 배당 순서와 인수 금액은 사건마다 다르니 매각물건명세서·등기부·현황조사서 원문을 확인하고, 판단이 어려우면 법률 전문가와 상의하세요.