한눈에 보기
- 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역은 올해 말까지예요. 국토부 장관은 10월 7일 국정감사에서 "수요가 있다"며 연장을 검토하고 있다고 했어요.
- 법원 경매로 사면 토지거래허가를 받지 않아요. 법 제14조제2항이 「민사집행법」에 따른 경매를 허가 조항 적용에서 빼 두었기 때문이에요.
- 허가가 없으니 토허제의 2년 이용(실거주) 의무도 붙지 않아요. 토허제만 보면 전세를 끼고 사는 것도 막혀 있지 않아요.
- 다만 경락잔금대출을 받으면 대출 쪽 전입 의무가 따로 붙을 수 있어요. 이건 은행에서 따져 봐야 해요.
- 공매(온비드)는 물건 종류마다 기준이 달라요. 경매로 산 집을 나중에 팔 때는 사는 사람이 허가를 받아야 해요.
토지거래허가제(줄여서 토허제)가 연장될지에 관심이 쏠리고 있어요. 토허제는 정해진 구역에서 땅이나 집을 살 때 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받게 하는 제도예요. 허가를 받으면 정해진 기간 동안 그 목적대로 써야 하고, 집이라면 사실상 직접 들어가 살아야 해요.
경매 투자자에게 중요한 건 하나예요. 연장되면 '허가 없이 살 수 있는 통로'인 법원 경매로 사람이 몰릴 수 있다는 점이에요. 그 통로가 어디까지 열려 있고 어디서 막히는지, 가격, 수익, 물건, 출구, 권리 순서로 정리했어요.
Q. 토허제 연장, 지금 어디까지 나온 이야기인가요?
아직 결정된 건 없어요. 연장 쪽에 무게가 실린 발언이 나온 정도예요.
연합뉴스 보도(10월 7일)에 따르면 홍지선 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 국정감사에서 연장 여부를 묻는 김정재 의원에게 "시장 상황을 계속 면밀히 살펴보고 있다"고 답했어요. 연장하겠다는 뜻이냐고 다시 묻자 "일단 현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"고 했고요. 뉴스핌 보도에서도 장관은 연장 여부를 "주택시장을 면밀하게 관찰하면서 검토하고 있다"고 답했어요.
지금 토허제가 걸린 곳은 서울 전역과 경기도 12개 지역이고, 지정 기간은 올해 말까지예요. 인천과 경기 남양주·평택·오산처럼 최근 집값이 오르는 곳으로 넓히는 문제에는 "여기서 결정적으로 말씀드릴 상황은 아니다"라며 신중했어요.
장관은 시장 진단도 내놨어요. 강남 3구와 용산구는 집값이 마이너스로 돌아섰고, 다른 지역도 오름폭이 줄고 있다고 봤어요. 연말쯤엔 어느 정도 안정될 거라는 전망도 했고요.
참고로 허가구역은 한 번에 5년 이내로 지정하고, 기간이 끝나는 곳을 다시 지정하려면 도시계획위원회 심의 전에 시장·군수·구청장 의견을 먼저 들어야 해요(법 제10조). 연장도 이 절차를 거쳐야 한다는 뜻이에요.
Q. 가격: 토허제가 경매 낙찰가를 끌어올린 적이 있나요?
있어요. 지난해(2025년) 서울에서 실제로 벌어졌어요.
서울경제가 2025년 7월 2일 지지옥션 자료를 인용해 보도한 내용을 보면, 그해 3월 강남 3구와 용산구 아파트가 토허구역으로 지정된 뒤 서울 아파트 경매 낙찰률은 2월 42.7%에서 6월 46.5%로 올랐어요. 낙찰가율은 같은 기간 91.8%에서 98.5%까지 뛰었고요.
낙찰률은 경매에 나온 물건 중 실제로 팔린 비율이고, 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율이에요. 둘 다 올랐다는 건 사람이 몰렸고 값도 더 써냈다는 뜻이에요.
같은 기사에는 서초구 잠원동 '동아아파트' 전용 59㎡가 감정가 24억 원보다 높은 32억 5400만 원에 낙찰된 사례도 나와요. 같은 달 같은 면적이 매매로 30억 원에 거래됐으니 시세보다 2억 5400만 원 비싸게 산 셈이에요. 그해 6월 서울 아파트 낙찰가율 상위 10건 중 8건이 토허구역 안 물건이었다고도 전했어요.
이 열기는 오래가지 않았어요. 6·27 대출규제로 경락잔금대출(낙찰 뒤 잔금을 치르려고 받는 대출)에도 6개월 내 전입 의무가 붙는다는 보도가 나오면서 '실거주 안 해도 된다'는 장점이 많이 옅어졌어요. 최근 서울 집값과 경매 낙찰가율이 따로 움직이는 흐름은 서울 집값은 오르는데 경매는 왜 식었나에 정리해 두었어요.
가격 쪽 교훈은 간단해요. 연장 소식이 굳어지면 '허가 없이 산다'는 이유만으로 시세보다 높게 쓰는 입찰이 다시 나올 수 있어요. 입찰가 상한은 최근 실거래가로 잡으세요. 토허 예외라는 장점에 웃돈을 얹는 건 내 자금 계획이 정말 그 장점을 쓸 수 있을 때만 의미가 있어요.
Q. 수익: 실거주 의무가 없으면 수익 계산이 어떻게 달라지나요?
핵심은 내 돈이 얼마나, 얼마 동안 묶이느냐예요.
허가구역에서 일반 매매로 집을 사면 구청 허가를 받아야 해요. 자기가 살 집으로 허가를 받았다면 취득일부터 2년 동안 그 목적대로 써야 하고요(법 제17조, 시행령 제14조제2항제1호). 그동안은 전세를 놓아 보증금으로 돈을 돌려받기 어려우니, 집값 거의 전부를 내 돈과 대출로 채워야 해요.
법원 경매는 출발점이 달라요. 법 제14조제2항은 "다음 각 호의 경우에는 제11조를 적용하지 아니한다"고 하고, 그 제2호가 "「민사집행법」에 따른 경매"예요. 제11조가 허가 조항이니 경매로 사면 허가 자체를 받지 않아요. 2년 이용 의무는 제11조에 따라 '허가받은 자'에게 붙는 의무라서 경매 낙찰자에게는 생기지 않아요.
그래서 토허제만 놓고 보면 경매로 산 뒤 전세를 놓는 것, 즉 갭투자(전세 보증금으로 집값 일부를 채우는 방식)가 막혀 있지 않아요. 낙찰가에서 받을 보증금을 뺀 만큼만 내 돈이 남는 구조라, 같은 집이라도 묶이는 돈이 크게 줄 수 있어요.
걸리는 건 대출이에요. 앞서 본 2025년 7월 서울경제 보도는 6·27 대출규제로 경락잔금대출에도 '6개월 내 전입 의무'가 적용되고, 그래서 세입자를 들여 잔금을 내는 갭투자도 불가능해진다고 전했어요. 토허제와는 상관없이 대출 조건에서 생기는 의무예요.
정리하면 이래요. 경락잔금대출 없이 잔금을 낼 수 있으면 토허제 때문에 막히지는 않아요. 경락잔금대출을 쓸 계획이면 전입 의무가 붙는지, 기한이 언제인지, 어기면 어떻게 되는지를 입찰 전에 대출 받을 은행에 꼭 물어보세요. 대출 규칙은 발표 때마다 바뀌어 왔으니 기사보다 은행 창구 안내가 더 최신이에요.
올해 2월에는 주택담보대출 전입 기한을 '대출 실행일부터 6개월'과 '기존 세입자 계약 종료일부터 1개월' 중 늦은 쪽으로 고를 수 있게 했다는 보도(서울경제, 2026년 2월 12일)도 있었어요. 다만 기사는 이 유예를 다주택자가 가진 조정대상지역 주택을 무주택자에게 파는 경우로 한정한다고 했어요. 경매 낙찰에도 똑같이 적용되는지는 기사에 나오지 않으니, 이 부분도 은행 답변을 기준으로 삼으세요.
Q. 물건: 공매(온비드) 물건도 허가 없이 살 수 있나요?
법원 경매는 강제경매든 임의경매든 모두 「민사집행법」에 따른 경매라 허가가 필요 없어요. 임의경매는 은행 같은 채권자가 담보로 잡은 집을 팔아 돈을 돌려받는 경매예요.
공매는 갈려요. 공매는 국가기관이나 한국자산관리공사(캠코)가 온비드로 파는 절차인데, 법 본문에는 공매가 따로 나오지 않아요. 대신 시행령 제11조제3항이 허가를 적용하지 않는 경우를 21가지로 나열하고 있어요. 공매와 관련된 건 이렇습니다.
- 세금 체납 압류재산 공매: 제12호가 "국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우"를 빼 두었어요. 국세징수법은 지금 '체납처분' 대신 '강제징수'라는 이름을 쓰고, 압류재산을 파는 단계까지 강제징수에 넣고 있어요(제24조). 공매도 같은 법 제66조에 따라 진행되고요. 그래서 압류재산 공매도 이 조항으로 허가가 빠진다고 읽히지만, 시행령에 '공매'라는 단어가 직접 쓰여 있지는 않아요. 입찰 전에 물건 소재지 구청에 한 번 더 물어보세요.
- 캠코가 매각을 의뢰받은 물건: 제16호는 "한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우"를 빼 두었어요. 유찰은 아무도 사지 않아 다음 회차로 넘어가는 걸 말해요. 조문대로라면 유찰이 3회가 안 된 회차에서 낙찰받으면 허가가 필요할 수 있어요.
- 캠코가 직접 취득하거나 경쟁입찰로 파는 토지: 같은 제16호에 캠코가 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제4조 또는 제5조에 따라 토지를 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐서 매각하는 경우도 들어 있어요. 이 문장이 온비드의 어떤 물건까지 가리키는지는 조문만으로 딱 잘라 말하기 어려우니 구청 답변을 받아 두는 게 안전해요.
- 국유재산·공유재산 매각: 국유재산종합계획이나 공유재산 관리계획에 따라 일반경쟁입찰로 처분하는 경우(제2호, 제3호)도 빠져요.
온비드 물건은 겉보기엔 비슷해도 어떤 재산이냐에 따라 결과가 달라져요. 물건 상세에서 재산 종류(압류재산, 수탁재산 등)를 먼저 보고, 애매하면 구청 담당 부서에 물건 번호를 알려 주고 물어보는 게 가장 빨라요.
토지 경매라면 하나 더 있어요. 농지는 토허 허가를 받으면 농지취득자격증명(농지를 살 자격이 있다는 증명)을 받은 것으로 봐주는데(법 제20조제1항), 경매는 허가 자체가 없으니 이 혜택도 없어요. 농지를 낙찰받으려면 농지취득자격증명을 따로 챙겨야 해요.
Q. 출구: 경매로 산 집을 팔 때도 허가가 필요 없나요?
아니에요. 가장 많이 놓치는 부분이 여기예요.
경매로 살 때 허가가 빠지는 건 그 낙찰 한 번뿐이에요. 나중에 일반 매매로 팔 때 그 지역이 여전히 허가구역이면 사는 사람은 허가를 받아야 해요(법 제11조제1항). 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고요(같은 조 제6항).
그러면 내 집을 살 수 있는 사람이 허가를 받을 수 있는 사람으로 좁혀져요. 살 집으로 허가를 받으면 2년 동안 직접 써야 하니, 전세를 끼고 사려는 투자자는 사실상 손님에서 빠져요. 내가 전세를 놓은 상태라면 세입자가 나가는 시점과 매수자가 들어오는 시점을 맞춰야 거래가 쉬워져요.
그래서 연장 여부는 출구 계획과 바로 이어져요. 연장되면 '살 때는 쉽고 팔 때는 까다로운' 구조가 계속되고, 연말에 풀리면 파는 쪽 제약도 함께 사라져요. 결정이 나기 전에 들어간다면 두 경우를 모두 견딜 수 있는 보유 기간과 자금 계획을 세워 두세요.
매수자 입장에서 허가 서류를 어떻게 쓰는지는 일반 매매로 살 때 허가 신청서 쓰는 법을 참고하면 돼요.
Q. 권리: 토허제 말고 꼭 같이 봐야 할 건요?
전세를 끼고 들고 갈 생각이라면 지금 살고 있는 임차인부터 보세요. 대항력(집주인이 바뀌어도 세입자가 계속 살 수 있는 힘)이 있는 임차인이면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어요. 따지는 순서는 대항력 임차인 확인 가이드에 정리했어요.
입찰 당일 서류 실수로 보증금을 날리는 일도 생각보다 많아요. 가기 전에 입찰표 칸별 작성법도 한 번 훑어보세요.
Q. 내 물건이 허가구역인지 어디서 보나요?
- 토지이용규제정보서비스(eum.go.kr): 주소를 넣으면 그 땅에 걸린 지역·지구 목록에 토지거래허가구역 여부가 나와요.
- 물건 소재지 구청 토지정보과: 구마다 부서 이름이 조금 다를 수 있어요. 공매 물건처럼 애매한 경우는 여기 답변이 가장 확실해요.
- 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr): 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 같은 법 시행령 원문을 볼 수 있어요.
- 대출 받을 은행: 경락잔금대출의 전입 의무와 한도는 은행 안내가 기준이에요.
이 글은 2026년 10월 7일까지 공개된 보도와 법령 원문을 바탕으로 쓴 일반 정보이며, 개별 물건의 투자 판단이나 법률 자문을 대신하지 않아요. 연장 여부와 대출 조건은 발표에 따라 달라질 수 있어요.
출처: 연합뉴스(2026.10.7), 뉴스핌(2026.10.7), 서울경제(2025.7.2, 2026.2.12), 법제처 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 같은 법 시행령, 「국세징수법」